¿Cuánto Cuesta Tener un Piso Vacío en España?
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Tienes un piso cerrado y la sensación es que, mientras decides qué hacer, no pasa nada. Sí pasa: ese piso te cuesta dinero cada año, aunque no lo veas salir de golpe —y desde 2023 puede costarte bastante más. No eres el único con uno parado (en España hay más de 3,8 millones de viviendas vacías, el 14,4 % del parque, según el INE), pero el dato que te importa es el tuyo. Esto es lo que pagas por tenerlo vacío.
Lo Que Pagas Cada Año Aunque Esté Cerrado
Un piso vacío no está en pausa: sigue generando gastos fijos los uses o no, y encima suma un impuesto que mucha gente descubre tarde. "Esperar" no es la opción neutra; es un escenario con su propia factura.
| Lo que pagas por tenerlo vacío | Cuánto |
|---|---|
| IBI (y su posible recargo) | el tipo de tu municipio, más un recargo de hasta el 150 % |
| Imputación de renta en el IRPF | 1,1 %–2 % del valor catastral al año |
| Comunidad, seguro y suministros mínimos | coste fijo, lo uses o no |
| Deterioro por falta de uso | difícil de ver, muy real al vender |
El Impuesto por No Hacer Nada
El coste que más sorprende es la imputación de renta. Hacienda considera que una segunda vivienda a tu disposición te genera un ingreso —aunque no la alquiles ni ganes un euro con ella— y te hace pagar IRPF sobre él: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral cada año, según cuándo se revisó la ponencia de valores de tu municipio. Es decir: tu piso vacío tributa precisamente por estar vacío.
Y Ahora, el Recargo del IBI
Aquí está el cambio que más te puede encarecer esperar. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda permite recargar el IBI de la vivienda desocupada con carácter permanente hasta el 150 % de la cuota, cuando antes el tope era el 50 %. No te afecta en todos los casos —tiene requisitos, y solo se aplica si tu ayuntamiento lo ha aprobado:
- Recargo máximo
- 150 % de la cuota líquida del IBI
- Vacía
- más de 2 años continuados sin causa justificada
- Solo si eres titular de 4 o más viviendas residenciales
- Hasta el 100 % cuando la vacancia supera los 3 años; +50 puntos por acumular varias viviendas vacías en el mismo municipio
- Solo se aplica donde una ordenanza fiscal municipal lo activa
Si no llegas a ese perfil, el recargo no te alcanza —pero la imputación de renta y los gastos fijos, sí. Y si lo alcanzas, la factura de tener el piso cerrado se puede multiplicar.
Un Ejemplo: Zaragoza
Como el recargo lo decide cada ayuntamiento, lo que pagas por esperar cambia según el municipio. Si tu piso está en Zaragoza, esperar sí penaliza: la ciudad aplica un recargo del 50 % en el IBI a la vivienda desocupada, sobre un tipo urbano del 0,40 %, y te espera además la plusvalía municipal (28 %) el día que vendas o heredes.
Tienes las cifras de Zaragoza, verificadas y con la ordenanza que las fija, en pisos vacíos en Zaragoza.
💡 Antes de asumir que no pasa nada: comprueba dos cosas de tu municipio —si ha aprobado el recargo del IBI y si entras en el supuesto (más de dos años cerrado y cuatro o más viviendas)—. Cambian por completo la cuenta de lo que te cuesta esperar.
Lo importante es dejar de tratar "no hacer nada" como la opción gratis y ponerle número a tu caso. Nuestra guía tengo un piso vacío te muestra qué pagas por no decidir y compara esperar con vender, alquilar o reformar —con los impuestos ya restados y el punto exacto en el que a ti te compensa cambiar de estrategia.
¿Y tu caso, qué dice?
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