¿Alquilar un piso vacío a turistas o de larga duración?

El turístico factura más, pero la diferencia se encoge al pagar el IRPF: el alquiler de vivienda de larga duración tributa solo por la mitad del rendimiento, y el turístico por todo. Con un piso vacío normal, los dos acaban dejando casi lo mismo, y el turístico exige más trabajo y una licencia que no es automática.

Tus números, estrategia a estrategia

Caso tipo: tienes un piso vacío de 60 m² en Málaga, cerca de la playa, con un valor catastral de 50.000 €, que compraste en 2015 por 120.000 € y hoy vale unos 200.000 €. A turistas facturarías en torno a un 80 % más, pero el primer año te quedarían 6.419 €, frente a 6.216 € alquilándolo de larga duración: unos 200 € de diferencia por mucho más trabajo y una licencia que no es automática. A diez años, los dos te dejan prácticamente el mismo patrimonio.

Los impuestos salen de nuestro motor de cálculo con la norma de Málaga. El resto son supuestos nuestros: una renta de larga duración de unos 750 € al mes (un 4,5 % bruto sobre lo que vale), un turístico que factura 1,8 veces esa renta (en torno a un 65 % de ocupación) con un 32 % de gastos de gestión, limpieza y plataforma, un tipo marginal del 30 % y un piso que se revaloriza un 2,5 % al año.

¿Por qué el turístico, facturando más, te deja casi lo mismo?

Porque el alquiler de vivienda habitual tiene una reducción del 50 % en el IRPF (artículo 23.2 de la Ley del IRPF) y el turístico no. Con la misma renta neta, el de larga duración tributa sobre la mitad y el turístico sobre el total. En cinco años eso son 7.935 € más de impuestos para el turístico: casi toda la renta extra que factura se va en Hacienda y en los gastos de gestión.

¿Y la licencia?

En Andalucía necesitas presentar una declaración responsable e inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, y los ayuntamientos pueden limitar cuántas viviendas turísticas admiten. En Málaga está sujeto a cupo municipal. La comparación de arriba da por hecho que la consigues; si no, esa fila no existe para ti y la larga duración es la opción.

¿Cuándo ganaría de verdad el turístico?

Solo si tu ocupación o tu precio por noche quedan claramente por encima de nuestra hipótesis (1,8 veces la renta de larga duración). Por debajo, pierde. Y al revés: si tu piso está en zona tensionada o alquilas a un inquilino joven, la reducción de la larga duración puede subir por encima del 50 % y la balanza se inclina todavía más hacia ella.

¿Y venderlo o dejarlo vacío?

Venderlo hoy te deja 184.900 €: la ganancia son 68.000 € (con unos 12.000 € de gastos de la compra estimados), que pagan 14.520 € de IRPF, y 580 € de plusvalía municipal por el método objetivo, mucho más barato aquí que el real (11.600 €). Dejarlo vacío te cuesta 526 € al año entre IBI e imputación de renta; Málaga no cobra recargo por vivienda vacía.

IBI urbana · tipo

0,451 % (Ordenanza Fiscal nº 1, art. 9.1)

Recargo de vivienda vacía

no se aplica

Plusvalía municipal · tipo

29 % (Ordenanza Fiscal nº 5, art. 8)

Vivienda turística

declaración responsable y registro

Norma turística

Decreto 28/2016 (redacción Decreto 31/2024)

Comprobado

17 y 24 de septiembre de 2026

💡 Antes de amueblarlo para turistas: confirma que puedes inscribirlo en tu zona. Sin licencia, el turístico no es una opción, y aun con ella te deja casi lo mismo que la larga duración.

El caso general es tener un piso vacío. Tienes las cifras de Málaga, norma a norma y con su fecha de comprobación, en la normativa de su ayuntamiento.