¿Qué hago con el piso que he heredado?
Heredar pone tu contador de ganancia casi a cero, y esa es la diferencia que decide: un piso heredado se vende con muy poco IRPF. Qué te deja cada opción y qué hacer antes de que corra el plazo.
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Al heredar tienes dos relojes corriendo, y conviene no mezclarlos: el del papeleo, que no admite discusión, y el de la decisión, que puede esperar. Haz el papeleo ya y decide después, con una ventaja que casi nadie cuenta: para Hacienda, tu piso te costó lo que declaraste en la herencia, no lo que pagó por él quien te lo dejó.
Tus opciones, y qué te deja cada una
Sobre un caso de ejemplo, para poder comparar: un piso que declaras en la herencia por 200.000 €, con 60.000 € de valor catastral, alquilable por 850 € al mes, y tú en un tipo marginal del 30%. Cambia el valor declarado por el tuyo y el resto se mueve contigo.
| Opción | Qué te deja | Por qué |
|---|---|---|
| Vender ahora | Casi sin IRPF | Vendes cerca de lo que declaraste, así que apenas hay ganancia que tributar. Es una ventana que solo tienen los pisos heredados. |
| Alquilar | +6.700 € | Al año, ya descontados gastos, IRPF con la reducción de vivienda habitual y un mes de vacío. |
| Quedártelo entre varios | Coste inmediato | Si uno se queda el piso y compra la parte de los demás, paga a sus hermanos y además el impuesto de la comunidad por esa parte. |
| Esperar | −1.800 € | Al año. IBI, comunidad, seguro, suministros y la renta que Hacienda imputa por tenerlo vacío. |
Vender y alquilar no compiten como en un piso comprado: aquí vender sale inusualmente barato, porque la ganancia se mide desde el valor declarado y no desde lo que costó en su día. La comparación real es entre cobrar 6.700 € al año y cerrar la operación ahora con casi todo el precio en el bolsillo. Esperar no es ninguna de las dos: son 8.500 € al año de diferencia con alquilar, y es lo que cuesta que el reparto se alargue.
Qué inclina la balanza
- Cuántos herederos sois. Con un solo heredero decides tú y el calendario lo pones tú. A partir de dos, cualquier opción que no sea vender exige que uno compre la parte de los demás, y eso es dinero sobre la mesa hoy más el impuesto de transmisiones de tu comunidad.
- Lo que bonifique tu comunidad. El Impuesto de Sucesiones es estatal, pero quien lo bonifica es cada comunidad y la diferencia entre unas y otras es enorme: en algunas un hijo paga casi nada y en otras la factura decide la respuesta. Lo tienes con su norma y su fecha en la normativa de tu comunidad.
- Cuánto vas a tardar en vender. La ventana de la venta casi sin IRPF se cierra sola: cuanto más suba el piso por encima del valor que declaraste, más ganancia acumulas. Si vender está en tus planes a dos o tres años vista, adelantarlo suele salir mejor que alquilar y vender luego.
El error que más caro sale
Declarar el piso por debajo de su valor para pagar menos Sucesiones. Si tu comunidad lo tiene muy bonificado, ese ahorro son unos cientos de euros, y a cambio te inflas la ganancia del día que vendas: declarar 150.000 € en lugar de 200.000 € te crea 50.000 € de ganancia que antes no existía, y eso en la base del ahorro son más de 9.000 € de IRPF al tipo más bajo de la escala. Es el caso raro en el que declarar más alto sale más barato, y la decisión se toma una sola vez.
Qué hacer ahora
- Esta semana: pide el certificado de defunción y el de últimas voluntades. El segundo no se puede pedir hasta 15 días hábiles después del fallecimiento, así que cuanto antes entre en la cola, mejor.
- Este mes: mira el valor de referencia de Catastro del piso. Es la base mínima por la que vas a declarar y el número del que cuelga todo lo anterior.
- Antes del cuarto mes: firma la aceptación de la herencia ante notario. Dejarlo para el quinto es lo que obliga a pedir la prórroga con prisa, y la prórroga devenga intereses.
- Antes del sexto: presenta Sucesiones y la plusvalía municipal. Son dos administraciones distintas, con dos ventanillas y dos expedientes: haber presentado una no presenta la otra, y nadie te avisa de la segunda.
- Después, y solo después: inscribe en el Registro de la Propiedad. Hasta que el piso no está a tu nombre no puedes escriturar una venta, y eso son entre cuatro y ocho semanas más. Decide qué haces con él mientras corre ese trámite, no antes.
Más a fondo: cuánto se paga por heredar un piso, cuánto paga un sobrino que hereda de un tío, cuánto pagas a Hacienda si lo vendes, los pasos para venderlo, si venderlo o alquilarlo, cómo comprar su parte a tus hermanos, qué hacer si un heredero no quiere vender, cómo funciona la división judicial y qué pasa si el piso tiene inquilino.
Los plazos de Sucesiones y de la plusvalía municipal los fija el Estado: los tienes con su norma y su fecha de comprobación en la normativa estatal. Lo que bonifica tu comunidad y el tipo que cobra tu ayuntamiento están en su normativa.
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