La Ley 8/2025 Cambia la Fiscalidad Inmobiliaria Andaluza
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La Ley 8/2025 rige la fiscalidad inmobiliaria andaluza desde el 1 de enero de 2026. Mantiene el tipo general del ITP en el 7% y los reducidos del 6% y el 3,5%, pero endurece el tipo del 2% para profesionales: ahora exige revender en dos años y limita el valor a 500.000 euros.
Los Tipos de ITP y AJD Vigentes en Andalucía
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda usada, mientras que el de Actos Jurídicos Documentados recae sobre la escritura de obra nueva y sobre las hipotecas. Andalucía no ha modificado estos tipos para 2026.
Lo que decide el tipo aplicable es el perfil del comprador y el valor del inmueble, según la escala publicada por la Junta de Andalucía.
| Supuesto | ITP | AJD |
|---|---|---|
| Tipo general | 7% | 1,2% |
| Vivienda habitual hasta 150.000 € | 6% | 1% |
| Menores de 35 años, hasta 150.000 € | 3,5% | 0,3% |
| Discapacidad o familia numerosa, hasta 250.000 € | 3,5% | 0,1% |
| Profesional que revende | 2% | - |
El tipo del 3,5% sobre viviendas de hasta 150.000 euros no se limita a los menores de 35 años: alcanza también a víctimas de violencia doméstica o de terrorismo y a quien compra en un municipio en riesgo de despoblación.
¿Qué Cambia para los Compradores que Revenden?
Aquí está la novedad con efecto práctico en 2026. El tipo del 2% sigue vigente, pero la reventa profesional pasa a soportar dos condiciones que antes no existían: un plazo más corto y un techo de valor.
- Tipo aplicable
- 2%
- Plazo para revender
- 2 años (antes 5)
- Valor máximo
- 500.000 € con garajes y anexos
- Cómputo del valor
- sobre el pleno dominio
- Entrada en vigor
- 1 de enero de 2026
El límite de 500.000 euros se calcula sumando la vivienda y sus anexos, de modo que un garaje o un trastero pueden acercar la operación al techo sin que el piso por sí solo lo alcance.
El Nuevo Umbral de 5.000 Euros en las Donaciones
En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la escritura pública deja de ser obligatoria en toda donación entre parientes de los grupos I y II. Solo se exige cuando la base de la donación supera los 5.000 euros.
La autoliquidación sigue siendo obligatoria en todo caso, incluso presentada voluntariamente y sin requerimiento previo de la Administración. Cuando el pago se fracciona en metálico, el primer desembolso debe coincidir con la firma de la escritura o producirse en el mes siguiente.
Las Compras Anteriores a 2026 Conservan las Reglas Antiguas
Las adquisiciones formalizadas hasta el 31 de diciembre de 2025 quedan fuera de las nuevas restricciones. Un profesional que compró en 2025 mantiene su régimen transitorio: cinco años para revender y sin límite de valor.
La norma está publicada en el BOJA del 31 de diciembre de 2025 como Ley 8/2025, de 22 de diciembre, y entró en vigor el 1 de enero de 2026.
💡 Consejo fiscal: Antes de calcular el margen de una reventa, comprueba la fecha de la escritura de compra. Es la que decide si te aplican dos años o cinco.
Cada tipo depende del perfil del comprador, del valor del inmueble y de la comunidad donde esté la vivienda. Tienes las reglas fiscales de la vivienda en Andalucía, municipio a municipio y verificadas, en la ficha de impuestos de Andalucía.
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