¿Vender o Alquilar? La Pregunta Correcta Es Cuánto Queda Después de Impuestos

Comparar venta y alquiler por sus cifras brutas lleva a decisiones equivocadas. La venta tributa la ganancia acumulada de golpe en el IRPF y genera plusvalía municipal; el alquiler tributa año a año, pero con gastos deducibles, amortización y reducciones del rendimiento neto que pueden invertir el orden de las opciones.

La Fiscalidad de la Venta

Cuando vendes, cristalizas de una vez toda la ganancia patrimonial acumulada desde que adquiriste el inmueble. Esa diferencia entre el precio de transmisión y el valor de adquisición tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos que van del 19% al 28% según el importe de la ganancia, de acuerdo con la Agencia Tributaria.

A eso se suma, en la mayoría de municipios, la plusvalía municipal (IIVTNU): un impuesto local sobre el incremento de valor del suelo urbano que el vendedor soporta al transmitir. El año y la forma de adquisición (compra, herencia o donación) determinan el valor de adquisición y, con él, cuánto tributa la operación.

💡 Punto crítico: cuanto más haya subido el inmueble desde que lo adquiriste, mayor es la ganancia que tributa. Una venta fiscalmente cara no siempre es evidente mirando solo el precio de mercado.

¿Qué Deducciones Tiene el Alquiler en el IRPF?

El alquiler no tributa sobre el ingreso bruto. Del rendimiento íntegro se descuentan los gastos deducibles del inmueble (comunidad, IBI, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca si la hay) y una amortización anual del 3% sobre el valor de construcción.

Sobre ese rendimiento neto se aplica, además, una reducción cuando el destino es vivienda habitual del inquilino. Tras la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los porcentajes de reducción vigentes en la actualidad dependen del tipo de contrato y del momento de su firma, según la AEAT:

El rendimiento que tributa puede ser, por tanto, una fracción muy pequeña del ingreso bruto: ese es el factor que más resultados invierte al comparar con la venta.

¿Cómo se Comparan las Dos Opciones Correctamente?

La única comparación limpia proyecta ambas rutas al mismo plazo, habitualmente cinco o diez años, y expresa cada una como tasa anual equivalente neta: a qué ritmo crece el patrimonio en cada escenario, partiendo del mismo punto y después de impuestos.

Sin ese denominador común, las cifras no son comparables. La venta entrega liquidez hoy, pero ese capital, si se reinvierte, también genera rendimientos sujetos a impuestos. El alquiler genera renta recurrente, pero el capital permanece inmovilizado y el inmueble puede depreciarse o revalorizarse.

El horizonte temporal también decide: con necesidad de liquidez a menos de uno o dos años, la venta gana casi siempre; a más años, la renta acumulada neta puede superar la ganancia única de la venta, especialmente cuando la reducción del rendimiento es alta.

¿Qué Dato Personal Cambia Más el Resultado?

Cómo y cuándo se adquirió el inmueble es el valor de adquisición, y es el dato que más peso tiene en el cálculo de la venta. Determina la ganancia patrimonial que tributaría: la diferencia entre ese valor y el precio de venta actual es lo que Hacienda grava.

Una vivienda heredada o donada puede tener un valor de adquisición muy diferente al de mercado actual, lo que dispara o modera la factura fiscal de la venta. Eso convierte a veces una venta aparentemente cara en fiscalmente barata, o al revés.

En el alquiler, el dato que más pesa es si el contrato cumple los requisitos para la reducción más alta: la diferencia entre un 50% y un 90% de reducción sobre el rendimiento neto es enorme en la renta anual que finalmente tributa.