La Rentabilidad Neta Real de tu Piso no es lo que Crees
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La rentabilidad neta real de un piso en alquiler se calcula en cuatro pasos: sumar los ingresos anuales, restar los gastos deducibles reconocidos por la Agencia Tributaria, aplicar la reducción que fija la Ley 12/2023 de vivienda y calcular el impuesto a tu tipo marginal. El resultado suele quedar entre dos y tres puntos por debajo de la rentabilidad bruta.
Los Cuatro Pasos del Cálculo
El proceso es siempre el mismo, independientemente del valor del inmueble o de la renta pactada.
Paso 1: rendimiento íntegro. Suma todas las rentas cobradas en el año, incluyendo cualquier cantidad que el inquilino pague por suministros o servicios que según el contrato corren a tu cargo.
Paso 2: gastos deducibles. Resta los gastos reconocidos por la Agencia Tributaria. El resultado es el rendimiento neto previo a la reducción.
Paso 3: reducción por arrendamiento de vivienda. Aplica el porcentaje que corresponde según el contrato y la zona. El resultado es la base tributaria del alquiler.
Paso 4: impuesto. Multiplica esa base por tu tipo marginal de IRPF. Resta el resultado al rendimiento neto del paso 2 para obtener lo que el piso te deja en el bolsillo.
Gastos Deducibles que Reducen la Base
Aquí es donde la mayoría de propietarios deja dinero sobre la mesa. La Agencia Tributaria admite deducir durante los períodos en que el inmueble ha estado arrendado los siguientes conceptos:
| Concepto | Criterio de deducción |
|---|---|
| Intereses de la hipoteca | Solo los intereses, no la amortización de capital |
| IBI y tasas municipales (basura, alcantarillado) | Si los paga el propietario |
| Comunidad de propietarios | Cuota ordinaria y derramas de conservación |
| Seguro del hogar y seguro de impago | Prima íntegra del período arrendado |
| Reparaciones y conservación | Pintura, fontanería, sustitución de instalaciones |
| Amortización del inmueble | 3% anual sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el coste de adquisición excluido el suelo |
| Amortización del mobiliario cedido | 10% anual sobre su coste de adquisición |
💡 Clave de la amortización: la partida que más propietarios olvidan es la amortización del 3% anual sobre el valor de la construcción. En un piso comprado por 200.000 euros con un valor de suelo del 30%, el gasto deducible anual solo por este concepto ronda los 4.200 euros, sin desembolso de efectivo.
¿Qué Porcentaje de Reducción se Aplica según el Contrato?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF con efectos desde el 1 de enero de 2024. Las reducciones aplicables al rendimiento neto del arrendamiento de vivienda habitual son las siguientes:
| Reducción | Condición |
|---|---|
| 90% | Nuevo contrato en zona tensionada con renta al menos un 5% inferior al contrato anterior |
| 70% | Nuevo contrato en zona tensionada con inquilino joven (18-35 años), o inmueble arrendado a Administración Pública o entidad social |
| 60% | Contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023, o nuevo contrato tras rehabilitación en los dos años anteriores |
| 50% | Resto de nuevos contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 |
Solo se aplica la reducción cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino. Los arrendamientos turísticos, de temporada o de locales quedan excluidos.
Un Ejemplo con Cifras Reales
Un piso con una renta anual de 12.000 euros y gastos deducibles de 4.800 euros (IBI, comunidad, hipoteca, amortización) genera un rendimiento neto de 7.200 euros. Con reducción general del 50%, la base tributaria queda en 3.600 euros. A un tipo marginal del 30%, el impuesto asciende a 1.080 euros.
- Renta anual bruta
- 12.000 €
- Gastos deducibles totales
- 4.800 €
- Rendimiento neto previo
- 7.200 €
- Reducción IRPF (50%)
- 3.600 €
- Base tributaria del alquiler
- 3.600 €
- Impuesto IRPF (tipo 30%)
- 1.080 €
- Renta neta tras impuestos
- 10.920 €
- Rentabilidad neta real (piso 200.000 €)
- 5,46%
La rentabilidad bruta de ese mismo piso sería del 6%. La diferencia de 0,54 puntos en este caso es reducida porque los gastos deducibles son altos y la reducción del 50% actúa sobre una base ya pequeña. En pisos con pocos gastos deducibles, la distancia entre bruta y neta se amplía.
¿Por Qué la Rentabilidad Bruta Engaña?
La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio del inmueble y no descuenta nada. Es un indicador de mercado útil para comparar activos, pero no refleja lo que el propietario cobra realmente. Según datos de pisos.com, la rentabilidad bruta media en España cerró 2025 en el 7,02%, calculada sobre un precio medio de compra de 218.430 euros y una renta mensual de 1.278 euros.
Ese 7% bruto se convierte en una cifra notablemente menor una vez se descuentan gastos reales, periodos de vacancia, derramas y el IRPF correspondiente. La distancia exacta depende de cuatro variables que varían en cada inmueble: el tipo marginal del propietario, la carga hipotecaria, la antigüedad catastral y la zona de mercado del contrato.
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