El Mercado Inmobiliario Español Modera las Transacciones pero no los Precios

El mercado de la vivienda en España abre 2026 con una corrección moderada en el número de transacciones: las compraventas acumularon una caída del 2,8% en los dos primeros meses del año, según el INE, tras un 2025 histórico con 714.237 operaciones, el máximo en 18 años. Los precios, sin embargo, siguen al alza a un ritmo del 12,9% interanual.

¿Qué Pasó con las Compraventas en el Arranque de 2026?

La desaceleración en el número de transacciones es real pero desigual. Enero registró la mayor caída, un 5% interanual, el descenso más pronunciado desde junio de 2024. Febrero fue notablemente más suave: 59.689 operaciones inscritas, tan solo un 0,5% menos que en febrero de 2025, y un 3,8% más que en enero, lo que apunta a cierta estabilización.

El contexto importa: el punto de partida era un año 2025 excepcional, con 714.237 compraventas y un crecimiento del 11,5%, según datos del INE. No superar esas cifras en los primeros meses de 2026 es una corrección esperable, no una señal de crisis.

💡 Perspectiva para propietarios: una caída en el número de transacciones no equivale a una caída en precios. En la primera mitad de 2026, ambas variables apuntan en direcciones opuestas.

Segunda Mano Frente a Obra Nueva

El desglose por tipo de vivienda muestra una brecha clara entre los dos segmentos del mercado:

La vivienda usada sigue dominando el mercado con casi tres de cada cuatro operaciones, y su caída es marginal. La obra nueva pierde más terreno, con un descenso del 1,6% hasta las 13.808 operaciones en febrero. La preferencia del comprador por propiedades existentes responde en parte a la escasez de producto nuevo disponible, que presiona al alza los precios en ambos segmentos.

La Presión sobre los Precios no Cede

Mientras el número de transacciones se modera, los precios mantienen una trayectoria muy distinta. El Índice de Precios de Vivienda del INE registró en el primer trimestre de 2026 una subida anual del 12,9%, con la segunda mano escalando un 13,5% y la obra nueva un 9,1%. En tasa trimestral, el avance fue del 3,5%.

El desequilibrio entre una demanda sostenida y una oferta estructuralmente insuficiente es el principal motor de esta escalada. Todas las comunidades autónomas registraron subidas de precios en el primer trimestre, con Aragón y Murcia a la cabeza (15,6% cada una).

La Concentración de la Propiedad en el Alquiler

Junto a la escasez de oferta de venta, otro factor moldea el mercado: la concentración de la propiedad en el segmento del alquiler. Según el informe elaborado por el CSIC y difundido por el Ministerio de Consumo, más del 60% de las viviendas en alquiler en España están en manos de personas físicas o jurídicas con dos o más inmuebles. Si se consideran solo las alquiladas por particulares, el 52,8% pertenecen a inversores con más de una vivienda, según datos de la Agencia Tributaria recogidos en ese mismo informe.

La concentración es mayor en ciudades como Barcelona, Palma de Mallorca y Las Palmas, donde la presión del mercado turístico y la inversión institucional son más intensas.

¿Qué Explica la Persistente Escasez de Oferta?

La tensión del mercado no es nueva ni coyuntural. La escasez estructural de viviendas disponibles acumula años de insuficiente producción de obra nueva y, en paralelo, un desplazamiento de una parte del parque residencial hacia el alquiler de corta estancia. El resultado es que la demanda, sostenida por condiciones de financiación más favorables tras las bajadas de tipos del BCE y por el crecimiento de los hogares, no encuentra suficiente contrapartida en la oferta.

Esa brecha es la que explica que una moderación en las transacciones no frene los precios: cuando hay pocos inmuebles disponibles, los compradores que sí cierran operaciones lo hacen a precios más altos. La estabilización de las compraventas en febrero de 2026, con ese 3,8% de recuperación mensual, sugiere que la demanda no ha desaparecido; simplemente se ha ajustado a la nueva realidad de precios.