¿Merece la pena reformar un piso para vender o alquilar?

Reformar para vender te deja menos que vender tal como está: la obra se paga entera y el precio no sube lo mismo. Lo que más deja es reformar y alquilar, aunque gana por poco a alquilarlo sin tocarlo. La reforma se cobra en renta, no en precio.

Tus números, estrategia a estrategia

Caso tipo: tienes un piso vacío de 80 m² en Valencia, sin reformar desde los años 80, con un valor catastral de 55.000 €. Lo compraste en 2010 por 110.000 €, tal como está te dan 170.000 € y reformarlo costaría unos 33.600 €. Reformarlo para venderlo es la peor de tus tres opciones: a cinco años te deja unos 10.000 € menos que venderlo tal como está. Lo que más te deja es reformarlo y alquilarlo: 294.247 € de patrimonio a diez años, frente a 203.760 € si lo vendes hoy e inviertes el dinero. Pero gana por poco a alquilarlo sin tocarlo. La reforma se cobra en renta, no en precio.

Es el patrimonio que tendrías en cada caso, ya descontados los impuestos y partiendo del mismo punto. Los impuestos salen de nuestro motor de cálculo con la norma de València. La evolución es un supuesto nuestro: el piso se revaloriza un 2,5 % al año, las rentas un 2 %, el dinero de una venta se reinvierte al 2,5 % y el piso se alquila por unos 640 € al mes sin reformar. Cambia esos supuestos y el orden de las tres primeras puede cambiar; el de las dos últimas, no.

¿Por qué reformar para vender te deja menos?

Porque lo que pagas en obra no vuelve entero en el precio. Con nuestros supuestos, una reforma de 33.600 € sube el valor del piso en torno al 85 % de lo que cuesta, unos 28.560 €: pierdes la diferencia y, además, retrasas la venta mientras dura la obra. Los impuestos de la venta son prácticamente los mismos en los dos casos, así que no es Hacienda la que decide: es la obra.

¿Por qué reformar y alquilar gana, y por qué por tan poco?

Porque reformado alquilas más caro, en torno a un 18 % más, y esa renta extra se acumula cada año. El precio es el primer año: pagas la obra y pasas unos cuatro meses sin inquilino, así que empiezas con 27.427 € en negativo. A cinco años la ventaja sobre alquilarlo tal cual son 2.116 €; a diez, 12.720 €. Con cifras estimadas, una diferencia así no decide sola: si no quieres adelantar 33.600 € ni meterte en obras, alquilarlo como está te deja casi lo mismo.

¿Qué se come la venta si lo vendes hoy?

Compraste por 110.000 € y, con unos 11.000 € de gastos de la compra estimados, la ganancia son 49.000 €. De ahí salen 10.170 € de IRPF, en la escala del ahorro, y 653 € de plusvalía municipal por el método objetivo, que aquí sale mucho más barato que el real (8.910 €) y es el que se aplica. Te quedan 159.177 €.

¿Y si lo dejas vacío mientras decides?

Te cuesta 743 € al año solo en impuestos: 318 € de IBI, el recargo del 30 % que València aplica a la vivienda vacía y la renta que Hacienda te imputa en el IRPF por tenerlo a tu disposición. Comunidad, seguro y suministros van aparte. Y el piso sigue envejeciendo, que es justo lo que quieres arreglar.

IBI urbana · tipo

0,5784 %

Recargo de vivienda vacía

30 % de la cuota

Plusvalía municipal · tipo

29,7 %

Comprobado

24 de septiembre de 2026

💡 Antes de pedir presupuestos: decide primero si vas a vender o a alquilar. Para vender, la reforma casi nunca se recupera en el precio; para alquilar, se paga con la renta en unos años.

El caso general es reformar tu piso. Tienes las cifras de València, norma a norma y con su fecha de comprobación, en la normativa de su ayuntamiento.