La Reducción del Alquiler en el IRPF, Explicada

La reducción del rendimiento neto del alquiler en el IRPF es el beneficio fiscal que distingue el alquiler de vivienda habitual del resto: puede eliminar entre el 50% y el 90% del rendimiento que tributa. Solo aplica cuando el inmueble satisface la necesidad de vivienda permanente del inquilino. El alquiler de temporada tributa el rendimiento completo.

Qué Es el Rendimiento Neto y sobre Qué se Aplica la Reducción

El rendimiento neto es la base sobre la que opera la reducción, no el ingreso bruto. El orden de cálculo es este: primero se suman todos los ingresos del alquiler; después se descuentan los gastos deducibles (IBI, intereses de hipoteca, comunidad, seguro, reparaciones y conservación) y la amortización anual del inmueble, que la AEAT fija en el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción. Solo sobre ese resultado positivo actúa la reducción.

Por eso una renta bruta más alta no garantiza un resultado fiscal mejor: el neto puede ser similar al de un piso más barato con menos gastos, y sobre ese neto opera el porcentaje de reducción, no sobre la renta pactada.

Los Cuatro Tramos de Reducción según la Fecha del Contrato

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF e introdujo un esquema de cuatro tramos para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores conservan la reducción del 60% bajo la redacción anterior de la norma.

En todos los casos, la reducción es aplicable mientras se mantengan los requisitos que la generaron, y se aplica únicamente sobre el rendimiento neto positivo declarado por el propio contribuyente antes de cualquier requerimiento de la AEAT.

💡 Consejo para propietarios: Conserva las facturas de obras y el certificado final de rehabilitación. Son el único soporte documental que acredita el acceso al tramo del 60% en contratos nuevos: sin ellos, en una comprobación prospera la reducción general del 50%.

¿Cuándo se Pierde la Reducción?

El alquiler de temporada no da derecho a reducción alguna: no satisface una necesidad permanente de vivienda sino una de carácter temporal, y por eso el rendimiento íntegro tributa al 100%. Una renta mensual más alta en este modelo puede acabar produciendo un resultado fiscal peor que un alquiler habitual con menos ingresos brutos pero con reducción del 50% o más.

El alquiler por habitaciones exige más precisión. La consulta vinculante DGT V0412-25, de 20 de marzo de 2025, confirmó que el arrendamiento individualizado de habitaciones puede aplicar la reducción del 50% siempre que cada contrato acredite que la habitación constituye la vivienda habitual y permanente del inquilino. La reducción se aplica en proporción a los inquilinos que cumplen ese requisito: si uno de cuatro no fija allí su residencia, solo los otros tres generan derecho a la reducción sobre su parte proporcional del rendimiento.

¿Cómo Afecta la Rehabilitación Previa al Alquiler?

El tramo del 60% en contratos nuevos exige que la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato, con arreglo al concepto de rehabilitación del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF. No basta con una reforma parcial: la obra debe calificar como rehabilitación a efectos de ese precepto.

El requisito de plazo es estricto: el contrato de arrendamiento debe firmarse dentro de los dos años posteriores a la finalización de las obras. Pasado ese plazo, la deducción cae al tramo general del 50%.

La documentación que lo acredita son las facturas de la obra y el certificado final de rehabilitación. Esos dos documentos sostienen también la amortización de la inversión como gasto deducible en ejercicios futuros, por lo que su conservación tiene doble utilidad fiscal.

¿Por Qué el Ingreso Bruto no Dice Nada sin el Cálculo Neto?

Dos propietarios con pisos similares y la misma renta mensual pueden pagar importes de IRPF muy distintos. Si uno alquila como vivienda habitual con contrato post-2023 y aplica la reducción del 50%, y el otro alquila por temporada sin reducción, el segundo puede pagar el doble de cuota sobre un rendimiento idéntico.

La comparación correcta entre escenarios de alquiler siempre se hace en neto fiscal, no en renta bruta. Hay que sumar el rendimiento neto tras gastos, aplicar el porcentaje de reducción que corresponda, y calcular la cuota resultante. Solo entonces es posible decidir qué modalidad conviene, o si una rehabilitación previa justifica el coste de la obra para acceder a un tramo superior.

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