El alquiler se encoge mientras los decretos esperan su voto

Los dos decretos de vivienda del 6 de octubre siguen sin convalidar y la oferta de alquiler de idealista ha caído un 19 % en un mes, según el propio portal. Si tienes un piso alquilado, ya rigen el tope del 2 % a la actualización de la renta y la prórroga extraordinaria; el cambio de la prórroga ordinaria entra el 15 de noviembre. Todo depende de que el Congreso los convalide o los tumbe.

¿Qué ha pasado con los decretos?

El Pleno del Congreso derogó el 29 de septiembre los decretos de vivienda del Gobierno (RDL 26/2026 y 27/2026), y el acuerdo se publicó en el BOE el 2 de octubre. El 5 de octubre se disolvieron las Cortes y se convocaron elecciones para el 29 de noviembre (Real Decreto 806/2026, BOE del 6 de octubre). El 6 de octubre el Gobierno aprobó otros dos decretos-ley, publicados el 7 de octubre:

Un decreto-ley rige desde que se publica, pero debe convalidarse en el Congreso o pierde efecto. Con las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente. Idealista sitúa la votación en la primera quincena de noviembre y El Economista, en el 12 de noviembre; no hemos podido leer la convocatoria en la web del Congreso, así que la fecha exacta queda sin confirmar.

¿Qué cambia si tienes un piso alquilado?

Tres reglas del texto del BOE afectan hoy a un contrato de vivienda habitual:

• Actualización de la renta. Para actualizaciones anuales que venzan entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de referencia no procede incremento alguno; en los demás casos, el incremento será el pactado y, sin pacto, no podrá superar el 2 % (disposición final sexta del RDL 29/2026).
• Prórroga extraordinaria. Si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y el inquilino está al corriente de pago desde hace ocho meses, puede pedir prórrogas anuales hasta un máximo de dos años más, y el propietario debe aceptarlas salvo excepciones. No se aplica si se pacta una renovación con una renta al menos un 5 % inferior (disposición final quinta).
• Prórroga ordinaria. El RDL 28/2026 fija prórroga tácita por plazos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), eleva el preaviso del arrendador de cuatro a seis meses y obliga a indemnizar si no se prorroga: la mayor cantidad entre doce mensualidades y una mensualidad por año de residencia. Aplica desde el 15 de noviembre.

Caso tipo, calculado por nosotros: un piso alquilado a 800 € al mes que se actualiza ahora sin pacto sobre el aumento. Con el tope del 2 %, la renta pasa a 816 €, 16 € más al mes y 192 € al año. La cifra real depende de tu contrato y de si tu renta supera el límite del índice de referencia, en cuyo caso no cabe subida.

¿Qué dicen los anuncios de alquiler?

Idealista publicó el 5 de noviembre que, entre el 25 de septiembre y el 25 de octubre, el número de anuncios activos de vivienda en alquiler bajó un 19 %: 26.531 anuncios menos, entre alquiler permanente y de temporada (idealista/news).

Idealista lo presenta como consecuencia de la aprobación de los decretos, pero en su texto solo muestra la coincidencia en el tiempo, y la ventana que mide empieza antes de la fecha de los primeros decretos. Advierte además que son datos excepcionales que habrá que confirmar con las métricas del cuarto trimestre, que se publicarán a principios de 2027. Lo que sí dice el dato es que hay menos pisos a la vista para quien busca; no prueba por qué.

¿Y el coste de los decretos?

El País informa de que la AIReF ha estimado el coste fiscal de las medidas en unos 1.300 millones de euros al año hasta 2031. No hemos podido leer el informe de la AIReF, así que no usamos esa cifra en ningún cálculo; si te afecta, el dato relevante para tu bolsillo es el de tu contrato, no el del conjunto.

¿Qué puedes hacer ahora?

Si tu contrato se actualiza o vence antes de que se vote, anota la fecha y comprueba qué regla le toca. Si el Congreso convalida los decretos, seguirán rigiendo; si los deroga, las reglas desaparecen, como ocurrió con los dos primeros. En ese caso, lo que tengas firmado se rige por la LAU anterior y por lo que hayas pactado.

Si estás pensando en vender un piso con inquilino, la prórroga y la indemnización pesan en el precio y en el calendario: lo repasamos en tengo un piso alquilado y quiero venderlo.