¿Qué ayudas e impuestos tiene reformar mi piso?
Reformar tu vivienda paga el 10 % de IVA en lugar del 21 %, puede devolverte hasta el 40 % en el IRPF si mejora su eficiencia energética y tiene ayudas del Plan Estatal que convoca tu comunidad. Lo que casi nunca hace es volver entera en el precio: la reforma se cobra mejor en renta que en venta.
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Antes del presupuesto, la pregunta es para qué reformas: para vivir en el piso, para alquilarlo o para venderlo. Los impuestos, las ayudas y lo que recuperas cambian con cada respuesta.
Tus opciones, y qué te deja cada una
| Si reformas para | Qué te deja | Por qué |
|---|---|---|
| Vivir en él | IVA del 10 % y ayudas | La obra paga el 10 % si la vivienda tiene más de dos años y los materiales no pasan del 40 % de la factura. Si mejora la eficiencia energética, deduces el 20 % o el 40 % en el IRPF, y si el piso es anterior a 2006 puedes pedir hasta el 40 % del coste y 7.500 € por obras en la envolvente. |
| Alquilarlo | Se cobra en renta | Reparar se deduce del alquiler el mismo año; mejorar se amortiza al 3 % anual. Si el piso lleva dos años vacío y lo alquilas a precio asequible cinco años, la ayuda llega a 30.000 €. El 10 % de IVA para un piso alquilado llega el 1 de diciembre de 2026, si el decreto se convalida. |
| Venderlo | Rara vez se recupera | El comprador paga una parte de la obra, no toda: en nuestros casos, en torno al 85 % de lo que cuesta. Lo que sí hace la mejora es sumarse a lo que te costó el piso y rebajar el IRPF de la ganancia al vender. |
Sobre un caso de nuestro motor de cálculo, un piso vacío de 80 m² en Valencia con una reforma de 33.600 €: reformarlo para venderlo deja menos que venderlo tal como está, y reformarlo para alquilarlo es lo que más deja a diez años, por poco. Las cifras, en si merece la pena reformar un piso para vender o alquilar.
Más a fondo: qué IVA se paga en la reforma de una vivienda, qué reformas desgrava Hacienda en el IRPF, qué ayudas hay para reformar una vivienda; en la Comunitat Valenciana, el Plan Renhata, y en Andalucía, qué fue el Plan Ecovivienda y qué lo sustituye.
Qué inclina la balanza
- La edad del piso. El IVA reducido exige que la vivienda se terminara al menos dos años antes de la obra, y las ayudas a la vivienda del Plan Estatal, que sea anterior a 2006.
- Si la obra mejora la eficiencia. Ventanas, aislamiento o fachada pueden abrir la deducción del IRPF y las ayudas de la envolvente; pintar o cambiar la cocina, no.
- Tu comunidad autónoma. Las ayudas del Plan Estatal las convoca y las paga cada comunidad, con sus plazos. Hasta que la tuya publica la convocatoria, no se pueden pedir.
- Cómo pagas. En efectivo pierdes la deducción del IRPF y, desde el 1 de diciembre de 2026, el 10 % de IVA del piso alquilado.
El error que más caro sale
Empezar la obra sin el certificado energético de antes. La deducción del IRPF se calcula comparando el certificado anterior a la obra con el posterior; sin el primero, no hay con qué comparar y pierdes hasta el 40 % de lo que pagas. Vale uno de menos de dos años, pero tiene que existir antes de empezar.
Qué hacer ahora
- Antes de pedir presupuestos: decide si reformas para vivir, alquilar o vender. Para vender, la obra casi nunca vuelve entera en el precio.
- Antes de empezar: encarga el certificado energético y mira si tu comunidad tiene abierta la convocatoria de ayudas a la rehabilitación.
- Al contratar: pide la factura con el 10 % de IVA si cumples los requisitos, y paga por transferencia o con tarjeta.
- Durante la obra: guarda cada factura y separa lo que es reparación de lo que es mejora: se declaran distinto.
- Al terminar: pide el certificado energético posterior antes del 1 de enero de 2027 y aplica la deducción en la declaración de ese año.
El IVA de las obras, la deducción por eficiencia energética, cuándo es reparación y cuándo mejora, las ayudas del Plan Estatal y por qué no tributan en el IRPF los fija el Estado, cada uno con su norma y su fecha de comprobación.
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