¿Pago a Hacienda si vendo mi piso para comprar otro?

Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, lo que ganes puede quedarse entero en tu bolsillo. No es automático: depende de cinco condiciones, y de una de ellas depende casi todo.

Publicado: 17 septiembre 2026 · Revisado: 19 octubre 2026

Cambiar de casa no tiene por qué costarte una parte del dinero que sacas. Hay una salida que deja la ganancia a cero, pero es de todo o nada y se pierde por detalles: por reinvertir de menos, por llegar tarde o por comprar algo donde no vas a vivir. Esto es qué tienes que cumplir, cuánto te juegas y qué hacer antes de firmar nada.

¿Te aplica? Las condiciones, una a una

• La que vendes es tu vivienda habitual. Has vivido en ella al menos tres años seguidos y la ocupaste dentro de los doce meses siguientes a comprarla o a terminar las obras. Si te mudaste por matrimonio, separación, traslado o cambio de empleo, los tres años no hacen falta.
• Y sigue contando aunque ya no vivas allí. Vale si lo fue cualquier día de los dos años anteriores a la venta, así que haber salido antes de vender no te deja fuera. Es la mitad de la regla que casi nadie conoce.
• Si saliste por un divorcio o una separación, cumples mientras tu expareja siga viviendo en ella, desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso convalide el real decreto-ley que lo introduce.
• La que compras también va a serlo. Tienes que ir a vivir a ella. Una segunda residencia o un piso para alquilar no dan derecho a nada.
• Reinviertes el importe total de la venta, no solo la ganancia. Si el piso que vendes tenía hipoteca, lo que debes reinvertir se calcula restando el capital que te quedaba por amortizar.
• Dentro de dos años, y cuentan hacia los dos lados. Desde la venta hacia adelante, o desde la compra hacia atrás si compraste primero, por ejemplo con una hipoteca puente. Si la compra no cae en el mismo año que la venta, tienes que declarar en esa renta que vas a reinvertir.

Las condiciones, el plazo y el caso de la hipoteca, con su tabla, en la exención por reinversión, paso a paso, y cuatro casos con la cuenta hecha en ejemplos de reinversión en vivienda habitual. Los dos años y cómo declararlo, en el plazo para reinvertir, y cuánto reinviertes si el piso que vendes tenía hipoteca, en la reinversión con hipoteca.

Qué te deja, y qué te dejaría sin ella

Sobre un caso de ejemplo, para poder comparar: compraste por 150.000 € y vendes por 230.000 €, así que la ganancia son 80.000 €. Cambia esas dos cifras por las tuyas y el resto se mueve contigo.

Entre la primera línea y la tercera hay 17.280 € sobre exactamente el mismo piso y el mismo precio: lo único que cambia es dónde acaba el dinero y cuándo. Las cifras salen de la escala del ahorro, que es progresiva, así que cuanta más ganancia tengas más pesa perder la exención.

El error que más caro sale

Reinvertir solo la ganancia y no el importe total. Es el error natural, porque lo que tributa es la ganancia y uno da por hecho que es lo que hay que reinvertir. No lo es: en el ejemplo de arriba, meter en la casa nueva los 80.000 € de ganancia en lugar de los 230.000 € del precio deja fuera de la exención dos tercios largos de esa ganancia, y eso son 10.880 € que no tenías que haber pagado. Si la casa nueva cuesta menos que la vendida, ya sabes de antemano que la exención va a ser parcial: cuéntalo antes de firmar, no en la renta del año siguiente.

Qué hacer ahora

1. Antes de poner precio: busca la escritura de compra del piso que vendes. Lo que pagaste por él es el número del que cuelga toda la ganancia, y con él sabes ya si te juegas mil euros o veinte mil.
2. Antes de firmar la venta: comprueba que lo que vas a comprar cuesta al menos lo que vas a cobrar, menos la hipoteca que te quede por amortizar. Si no llega, la exención será parcial y conviene saberlo mientras el precio todavía se puede negociar. Suma también los gastos de vender y comprar: la plusvalía y el impuesto de la compra no los cubre la exención.
3. El mismo día de la firma: apunta la fecha. Es el día uno de los dos años, y el plazo no se interrumpe porque estés buscando casa.
4. En la renta de ese año: si aún no has comprado, declara la intención de reinvertir. Es una casilla, y no marcarla es lo que convierte una exención ganada en una liquidación.
5. Cuando compres: múdate dentro de los doce meses siguientes y guarda con qué acreditarlo (empadronamiento, suministros a tu nombre). La exención se gana al vender y se conserva viviendo allí.

La exención y su plazo y qué cuenta como vivienda habitual los fija el Estado: los tienes con su norma y su fecha de comprobación.

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