¿Merece la pena una sociedad patrimonial para mis pisos?

La sociedad suena a pagar menos, pero para uno o dos pisos casi nunca gana: el mismo euro tributa dos veces, primero en la sociedad y otra vez al sacarlo. Cuánto te cuesta la diferencia y cuándo sí compensa.

Publicado: 20 septiembre 2026 · Revisado: 7 octubre 2026

¿Compensa una sociedad patrimonial para alquilar pisos? Para uno o dos, casi nunca. No porque el impuesto de la sociedad sea alto, sino porque tu alquiler a tu nombre tiene una reducción que ella no tiene, y porque el dinero tiene que salir de ella para que sea tuyo, y ahí vuelve a pagar. Esto es lo que te deja cada camino al año, sobre el mismo piso.

Tus opciones, y qué te deja cada una

Sobre un caso de ejemplo, para poder comparar: un piso alquilado por 850 € al mes, con un mes de vacío al año y 1.800 € de gastos entre IBI, comunidad, seguro y derramas, y tú en un tipo marginal del 30 %. Son 7.550 € de beneficio antes de impuestos, sin contar la amortización, que rebaja la base igual en los dos casos. Cambia la renta y los gastos por los tuyos y el resto se mueve contigo.

Entre la primera línea y la tercera hay 1.831 € al año sobre el mismo piso y la misma renta: eso es lo que cuesta la estructura si el dinero es para vivir. El dividendo tributa en la escala del ahorro igual que cualquier otro rendimiento, así que la segunda capa no se esquiva, solo se aplaza mientras el dinero siga dentro.

Qué inclina la balanza

• Si sacas el dinero o lo reinviertes. Es la variable que manda. La sociedad solo gana mientras el beneficio se queda dentro comprando el siguiente inmueble. En cuanto lo sacas para vivir, la ventaja se la come la segunda capa.
• Cuántos inmuebles son. Con uno o dos, la estructura cuesta más de lo que ahorra. La conversación cambia con una cartera que crece sola y un horizonte de años, no de meses.
• Si hay una actividad real detrás. Una sociedad cuyo activo son pisos sin actividad económica es patrimonial: para el alquiler, la actividad exige al menos un empleado a jornada completa. Eso la deja fuera de los tipos reducidos del 15 al 20 % y de la reducción del 95 % de la empresa familiar al heredar o donar participaciones.
• El coste fijo de tenerla abierta. Contabilidad, cuentas anuales, impuestos trimestrales y asesoría se pagan todos los años, gane o pierda la sociedad, y eso es dinero que no aparece en ninguna comparación de tipos.

El error que más caro sale

Montar la sociedad y meterle el piso que ya tienes. Traspasarlo no es un cambio de nombre: aportarlo al capital no paga ITP, pero es una transmisión, con su notaría, su registro y la plusvalía municipal, y te genera a ti una ganancia en el IRPF por lo que el piso se haya revalorizado desde que lo compraste; vendérselo a la sociedad paga además el ITP. Todo eso se paga hoy y de una vez, para ahorrar una diferencia anual que, según las cifras de arriba, es negativa. Si algún día decides que la sociedad tiene sentido, lo tiene para el siguiente piso, el que compre ya la sociedad: el que ya está a tu nombre casi nunca merece el viaje.

Qué hacer ahora

1. Esta semana: pon tus cifras en la primera línea de arriba. Tu renta real, tus gastos reales y tu tipo marginal. Con un solo piso, lo normal es que ahí se acabe la conversación.
2. Antes de seguir: responde a una pregunta, y en voz alta. ¿Vas a sacar ese dinero para vivir, o a reinvertirlo en otro inmueble durante los próximos diez años? Todo lo demás depende de esa respuesta.
3. Si la respuesta es reinvertir: pide a un asesor el coste anual de mantener la sociedad, en euros, antes de constituir nada. Los pasos y lo que cuesta montarla, en cómo crear una sociedad patrimonial y cuánto cuesta. Es el número que falta en todas las comparaciones y el que suele decidir.
4. Si acabas montándola: que compre ella el piso siguiente, en lugar de traspasarle el que ya tienes. Evitas pagar hoy la transmisión y la ganancia.
5. Si ya la tienes montada y vacía: cierra o mantén con los ojos abiertos. Una sociedad sin actividad sigue costando cada año, y el coste no espera a que decidas. Qué cuesta cerrarla, en cómo se liquida una sociedad patrimonial.

Más a fondo: qué es una sociedad patrimonial y cuándo compensa, qué es una sociedad patrimonial familiar y qué pasa al heredarla.

El tipo al que tributa el beneficio de la sociedad lo fija el Estado, y lo que paga el dividendo cuando te lo llevas a tu bolsillo va en la escala del ahorro. Los dos, con su norma y su fecha de comprobación.

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