¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?

Si tu piso vale más de lo que debes, lo que más te deja es venderlo tú antes de que el banco lo ejecute. Si vale menos, la salida es negociar o entregarlo en pago. Cuánto margen tienes antes de que el banco pueda reclamarlo todo, y la fecha a partir de la cual se cierran las puertas.

Publicado: 27 septiembre 2026 · Revisado: 18 octubre 2026

Dejar de pagar la hipoteca no hace que pierdas el piso al mes siguiente: la ley fija un número mínimo de cuotas antes de que el banco pueda reclamar el préstamo entero. Ese margen es el tiempo que tienes para elegir. Lo que decide qué hacer con él es una cuenta: cuánto vale hoy el piso y cuánto debes.

Tus opciones, y qué te deja cada una

Sobre un caso de ejemplo: una hipoteca de 150.000 € concedida, con una cuota de 700 € al mes y 130.000 € pendientes, sobre un piso que hoy vale 200.000 €. Cambia las cifras por las tuyas y la comparación se mueve contigo.

Con el piso por encima de la deuda, venderlo tú gana siempre: lo que cobras por encima de lo que debes es tuyo, y en una ejecución no lo controlas. Con el piso por debajo de la deuda, la cuenta se invierte, y entregarlo para quedar libre pasa a ser lo que más te deja. Y si todavía pagas pero te cuesta, llevar la hipoteca a otro banco con mejor interés baja la cuota sin alargar el plazo: cómo subrogar la hipoteca y cambiarla de banco.

Qué inclina la balanza

• Cuánto vale el piso frente a lo que debes. Es la variable que decide entre vender y entregarlo. Pide el certificado de deuda pendiente al banco y una valoración del piso: la diferencia entre las dos cifras es la respuesta.
• Si estás en el umbral de exclusión. Ingresos de la unidad familiar de hasta tres veces el IPREM (más con discapacidad o dependencia), una cuota por encima del 50 % de los ingresos netos y, en los últimos cuatro años, que la hipoteca pese más sobre la renta o una circunstancia de especial vulnerabilidad. Y el piso tiene que haber costado no más de 300.000 €. Dentro del umbral, y con un banco adherido al Código de Buenas Prácticas, reestructurar y la dación en pago dejan de depender de su buena voluntad. Cómo pedirlo y qué papeles llevar, en cómo pedir al banco el Código de Buenas Prácticas.
• En qué mitad del préstamo estás. En la primera mitad, el banco puede reclamarlo todo cuando lo impagado llega al 3 % del capital concedido; en la segunda, al 7 %. En el caso de arriba son unas siete cuotas o quince: eso es tu margen.

El error que más caro sale

Esperar sin hacer nada hasta que se anuncia la subasta. A partir de ese día ya no puedes pedir la reestructuración ni la dación en pago del Código de Buenas Prácticas, y vender tú se complica con la ejecución en marcha. En el caso de arriba, llegar a ese punto con un piso que vale 70.000 € más de lo que debes es la forma de no ver ese dinero. El requerimiento de pago del banco, que por ley te da al menos un mes, es la última señal: contéstalo, no lo guardes.

¿Y si la ejecución ya ha empezado?

Todavía hay salidas. Hasta que se apruebe el remate puedes liberar el piso pagando toda la deuda con sus intereses y costas, y antes de la subasta venderlo tú. Si una cláusula abusiva es la base de la ejecución o fija lo que te reclaman, puedes oponerte y la ejecución se suspende. Y si sois una familia especialmente vulnerable en el umbral económico de la ley, el desalojo de tu vivienda habitual queda suspendido hasta el 15 de mayo de 2028, aunque el banco ya se la haya adjudicado (Ley 1/2013, artículo 1).

Si tienes avalistas, la dación en pago del Código de Buenas Prácticas los deja libres también a ellos: cancela la deuda y la responsabilidad de terceros por esa misma deuda. Fuera del Código, depende de lo que pactéis por escrito.

Qué hacer ahora

1. Esta semana: cuenta las cuotas que llevas sin pagar y calcula el 3 % (o el 7 %) del capital que te concedieron. Sabrás cuánto margen te queda antes de que el banco pueda reclamarlo todo.
2. Esta semana: pide al banco el certificado de deuda pendiente y pregúntale por escrito si está adherido al Código de Buenas Prácticas.
3. En quince días: consigue una valoración del piso. Con esa cifra y la de la deuda sabes si te conviene vender o entregarlo.
4. Si el piso vale más de lo que debes: ponlo a la venta ya, antes del requerimiento si puedes. El comprador paga, el banco cobra lo suyo en la notaría y el resto es tuyo. Cómo se cancela y qué comisión puede cobrarte, en se puede vender un piso con la hipoteca pendiente.
5. Si vale menos, o no puedes vender a tiempo: reúne la documentación del umbral (certificado de rentas, nóminas, empadronamiento y notas del Registro) y pide por escrito la reestructuración. Si no es viable, la dación en pago, antes de que se anuncie la subasta.

Más a fondo: alargar la hipoteca para pagar menos cuota, entregar el piso al banco para cancelarla y qué pasa si dejas de pagarla.

El margen antes del vencimiento anticipado, las medidas del Código de Buenas Prácticas y las exenciones de IRPF y de plusvalía por la dación los fija el Estado: los tienes con su norma y su fecha de comprobación. En Navarra y el País Vasco los fija su régimen foral, y hay una diferencia que importa: en Gipuzkoa la plusvalía solo queda cubierta en la ejecución hipotecaria o en la dación del Código de Buenas Prácticas; una dación pactada fuera del Código puede dejarte la plusvalía.

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