¿Pago impuestos si vendo mi casa con más de 65 años?
Cumplidos los 65, vender tu vivienda habitual puede salirte a cero, y sin tener que comprar otra. Qué tienes que cumplir, cuánto te ahorra de verdad y por qué la fecha de la firma es lo más caro de esta página.
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Si ya has cumplido los 65 y vendes la casa en la que vives, lo que el piso se haya revalorizado en treinta años puede no costarte nada. No hace falta comprar otra ni justificar en qué te gastas el dinero. Lo único que hay que vigilar es a quién alcanza y en qué fecha, porque ahí es donde se pierde.
¿Te aplica? Las condiciones, una a una
- Tienes los 65 cumplidos el día de la firma. No el año en que los cumples: el día. Es la condición que más dinero mueve y la más fácil de fallar por prisa.
- O estás en situación de dependencia severa o gran dependencia. Entonces la misma exención te alcanza sin límite de edad.
- Lo que vendes es tu vivienda habitual. Has vivido en ella al menos tres años seguidos. Y sigue valiendo si lo fue cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Si te mudaste a una residencia o a casa de un familiar por tu edad o tu dependencia, desde el 8 de octubre de 2026 no hay plazo: cuenta como tu casa hasta el día en que te trasladaste (Real Decreto-ley 29/2026).
- Eres titular en pleno dominio. Vender solo el usufructo, o solo la nuda propiedad, no es lo mismo y puede no estar exento: consúltalo antes de escriturar de esa forma.
- La edad se mira persona a persona. En un piso de dos cónyuges donde solo uno ha cumplido los 65, la mitad del otro puede tributar. No es la vivienda la que está exenta, sois vosotros.
Qué te deja, y qué te dejaría sin ella
Sobre un caso de ejemplo, el habitual a esta edad: un piso a nombre de una sola persona, comprado hace treinta años por 60.000 € y vendido hoy por 250.000 €. La ganancia son 190.000 €. Cambia las dos cifras por las tuyas y el resto se mueve contigo.
| Escenario | Qué te deja | Por qué |
|---|---|---|
| Con los 65 cumplidos | 0 € | La ganancia entera queda fuera, y sin comprar otra vivienda ni justificar nada. |
| Sin cumplirlos todavía | −42.600 € | Aproximadamente. El mismo piso y la misma ganancia, en la base del ahorro. |
| Si el piso es de dos y solo uno los ha cumplido | −20.700 € | Aproximadamente. Quien no los ha cumplido declara su mitad de la ganancia, 95.000 €, y paga por ella. |
| Si lo que vendes no es tu casa | Hasta 240.000 € | Un local, una segunda residencia o unas acciones tienen otra salida: contratar una renta vitalicia a tu favor en seis meses, con ese tope por persona. |
Las cifras salen de la escala del ahorro, que es progresiva: cuanto más tiempo lleves con el piso, más ganancia acumulada y más pesa la exención. En un piso comprado hace treinta años es casi siempre la cifra más grande de toda la operación.
La exención es del IRPF. La plusvalía municipal no tiene ninguna por edad: la ley solo exime, entre otros casos, la dación en pago de la vivienda habitual, así que la pagas al vender como cualquier propietario.
Si lo que quieres es cobrar sin dejar tu casa, hay dos salidas: vender la nuda propiedad y seguir viviendo en ella, o una hipoteca inversa, con lo que deja cada una frente a vender.
El error que más caro sale
Firmar antes de cumplirlos. Llega una oferta buena en marzo, los 65 son en julio, y la firma se adelanta cuatro meses porque el comprador tiene prisa: en el caso de arriba esos cuatro meses cuestan 42.600 €. No hay forma de arreglarlo después, porque la exención se mira el día de la escritura y no admite corrección en la renta. Si la fecha está cerca, lo que se negocia no es el precio, es el calendario: se puede firmar un contrato de arras y llevar la escritura al día siguiente de tu cumpleaños.
Qué hacer ahora
- Hoy: mira la fecha. Si aún no has cumplido los 65, ninguna otra decisión de esta página importa hasta esa fecha, y todo lo demás se planifica alrededor de ella.
- Esta semana: busca la escritura de compra. Lo que pagaste por el piso es lo que determina cuánta ganancia hay y, por tanto, cuánto vale la exención en tu caso.
- Antes de escriturar: comprueba en el Registro cómo está la titularidad. Si el piso es de los dos, o si en su día se hizo una donación de nuda propiedad a los hijos, la exención no alcanza a todo por igual.
- Si os falta la edad a uno de los dos: valora esperar. La diferencia entre firmar ahora y firmar cuando los dos hayáis cumplido está en la tercera cifra de arriba.
- Si lo que vendes no es tu vivienda habitual: habla con tu banco o tu aseguradora antes de vender, no después. La renta vitalicia hay que contratarla dentro de seis meses desde la venta, y ese plazo se pasa solo.
Más a fondo: si pagas IRPF al vender un piso alquilado y cómo tributa la venta en Navarra o el País Vasco.
La exención por edad, el tope de la renta vitalicia y qué cuenta como vivienda habitual los fija el Estado: los tienes con su norma y su fecha de comprobación.
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