¿Puedo vender mi piso con el inquilino dentro?

No tienes que esperar a que acabe el contrato: se puede vender con el inquilino dentro. La pregunta no es si puedes, es cuál de las tres salidas te deja más, y eso depende de los años que queden.

Publicado: 20 septiembre 2026 · Revisado: 8 octubre 2026

Puedes venderlo mañana y sin echar a nadie: el comprador ocupa tu lugar como casero y el inquilino sigue igual, solo cambia a quién paga. Lo que decide no es la ley, es la cuenta: con inquilino dentro se vende más barato, y esperar a que venza tiene su propio precio. Estas son las tres salidas y lo que te deja cada una.

Tus opciones, y qué te deja cada una

Sobre un caso de ejemplo, para poder comparar: un piso alquilado por 850 € al mes, con contrato firmado hace dos años, y tú en un tipo marginal del 30%. Cambia la renta y los años que queden por los tuyos y el resto se mueve contigo.

Las tres son razonables y la respuesta la deciden los años que queden. Con el contrato recién firmado, el descuento de vender ocupado es grande y esperar son varios años cobrando: casi siempre gana esperar u ofrecérselo al inquilino. Con el contrato a punto de vencer, el descuento se estrecha solo y vender ahora deja de ser caro.

Qué inclina la balanza

• Cuántos años de contrato quedan. Es la variable que manda: el comprador descuenta el tiempo que no va a poder disponer del piso. El plazo que está obligado a respetar son cinco años desde el inicio del contrato, o siete si tú eras una sociedad.
• Si el contrato está a punto de cumplir cinco años. Para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, recuperarlo al vencer exige avisar al inquilino con al menos seis meses de antelación (cuatro si vence antes del 15 de mayo de 2027); si no, el contrato se renueva cinco años más. Y no renovar cuesta una indemnización de al menos doce mensualidades, salvo que necesites el piso para ti o tu familia; el comprador que se subroga la hereda. Si el contrato vence antes de 2029 y el inquilino está al corriente de pago, puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años. En una zona tensionada declarada, puede pedir hasta tres años. Son reglas de decretos ley pendientes de convalidación en el Congreso.
• Si el contrato tiene renuncia al tanteo por escrito. Desde el 8 de octubre de 2026 la renuncia ya no se puede pactar, y el inquilino conserva su derecho aunque el piso se venda junto con otras viviendas o locales. Si tu contrato es anterior y tiene esa cláusula, que siga valiendo no lo des por hecho: consúltalo antes de vender a un tercero sin ofrecérselo a él.
• Cuánta amortización dedujiste. Si te dedujiste la amortización del inmueble cada año, Hacienda te la resta del valor de compra al calcular la ganancia. Un piso muy amortizado deja bastante más ganancia de la que esperas, y eso cambia si vender ahora conviene.
• Cuándo necesitas el dinero. Si es a menos de dos años, esperar al vencimiento deja de ser una opción por mucho que la renta compense sobre el papel.

El error que más caro sale

Vender a un tercero sin habérselo ofrecido antes al inquilino. Su derecho de adquisición preferente no es un trámite: si no le notificas el precio y las condiciones de forma fehaciente, o si acabas vendiendo más barato de lo que le ofreciste, puede quedarse el piso a ese precio ejercitando el retracto, con 30 días naturales para hacerlo desde que el comprador le comunica las condiciones reales. La venta se deshace con la escritura ya firmada, y para entonces has pagado notaría, registro y comisión de la agencia dos veces. Una notificación que cuesta un burofax evita perder la operación entera.

Qué hacer ahora

1. Hoy: relee el contrato y apunta tres cosas: la fecha de inicio, la duración pactada y si hay cláusula de renuncia al tanteo. Todo lo demás de esta página depende de esos tres datos.
2. Esta semana: reúne lo que te dedujiste por amortización en las declaraciones de los años que lleva alquilado. Es lo que te va a agrandar la ganancia, y mejor saberlo antes de poner precio que en la renta siguiente.
3. Antes de anunciarlo: pide dos valoraciones, una como piso ocupado y otra como piso libre. La diferencia entre ambas es exactamente lo que te cuesta no esperar, y hasta tenerla la decisión es una intuición.
4. Antes de vender a un tercero: notifica al inquilino, de forma fehaciente, el precio y las condiciones esenciales. Tiene 30 días naturales para decidir, y ese plazo empieza cuando le llega el papel, no cuando se lo cuentas.
5. Si vendes ocupado: entrega al comprador el contrato y el último recibo, y deja claro en la escritura desde cuándo cobra él la renta. Es el detalle que evita el primer conflicto entre el comprador y un inquilino que no eligió.

Más a fondo: los plazos del tanteo y el retracto del inquilino, cuánto te tiene que pagar una empresa que compra pisos con inquilinos, si puedes vender con un inquilino que no paga, cómo funciona la reducción del IRPF por alquilar, si te conviene subir el alquiler o congelarlo y si se puede subir con carácter retroactivo.

Que el comprador respete el contrato y que el inquilino tenga preferencia para comprar los fija la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es estatal. También la prórroga del contrato al cumplir cinco años. La ganancia de la venta va a la base del ahorro. Todas, con su norma y su fecha de comprobación.

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