Me separo, ¿quién se queda con el piso?

Si te quedas el piso, pagas el impuesto de la escritura solo por la mitad que compras, y nada si estabais en gananciales. Tu ex tributa por lo que le pagas como si vendiera su mitad. Lo que decide es vuestro régimen económico y cuánto le pagas.

Publicado: 2 octubre 2026 · Revisado: 15 octubre 2026

Si os separáis con un piso a medias, tenéis tres salidas: uno se lo queda y compensa al otro, lo vendéis, o seguís los dos como propietarios. Vale igual para un matrimonio que para una pareja de hecho, pero no cuesta lo mismo: la exención del matrimonio en gananciales no alcanza a los demás.

Tus opciones, y qué te deja cada una

Sobre un caso de ejemplo, para poder comparar: un piso con un valor de referencia de 240.000 €, que suponemos igual a su precio, comprado a medias por 160.000 € y con 80.000 € de hipoteca pendiente, en separación de bienes y con un AJD del 1,5 %, el tipo general más habitual. Cambia las cifras por las tuyas y el resto se mueve contigo.

A tu ex, que te quedes el piso o que lo vendáis le deja lo mismo, 71.720 €, pero sin plusvalía ni gastos de venta. A ti, quedártelo te cuesta 80.000 € en efectivo, 40.000 € más de hipoteca y 1.800 € de impuesto; si el piso era ganancial, el impuesto es 0 €.

Qué inclina la balanza

• Vuestro régimen económico. En gananciales, adjudicar el piso a uno al liquidar la sociedad está exento. En separación de bienes, en un piso comprado a medias antes de casaros o en una pareja de hecho, se paga el impuesto de la escritura sobre la mitad que se compra. Con vecindad civil catalana o balear y sin capitulaciones, estáis en separación de bienes; en el País Vasco la exención alcanza también a las parejas de hecho inscritas. Cómo se reparte el piso ganancial, en qué pasa con el piso al liquidar los gananciales.
• Cuánto pagas a tu ex por su mitad. El impuesto se calcula como mínimo sobre el valor de referencia de esa mitad, aunque pactéis menos, y lo que pagues por debajo de su valor es una donación de tu ex a ti, con su propio impuesto. Cómo se calcula, en cuánto pagar a tu ex para quedarte con la casa.
• Quién se queda la hipoteca. Asumir la parte de tu ex en el préstamo cuenta como pago y no cambia el impuesto. Pero el banco tiene que aceptar liberarle: si no lo hace, tu ex sigue respondiendo de la deuda aunque el piso sea solo tuyo. Qué puedes hacer si dice que no, en qué pasa con la hipoteca en una extinción de condominio.

El error que más caro sale

Pactar un precio bajo para pagar menos. Si en el ejemplo pagas a tu ex 90.000 € por una mitad cuyo valor de referencia es 120.000 €, el impuesto de la escritura se calcula igual sobre 120.000 €, tu ex declara su ganancia sobre el valor de mercado y no sobre lo que cobró, y los 30.000 € de diferencia son una donación que pagas tú por el impuesto de Donaciones de tu comunidad. Bajar el precio no ahorra nada y añade un impuesto.

¿Y si tenéis hijos menores?

Quién es dueño del piso y quién vive en él son dos cosas distintas. Si no hay un acuerdo vuestro aprobado por el juez, el uso de la vivienda familiar es de los hijos menores y del progenitor con quien se quedan, hasta que todos sean mayores de edad, sea quien sea el dueño. Mientras dure, vender o hipotecar el piso exige el consentimiento de los dos o una autorización judicial, y esa limitación consta en el Registro (Código Civil, artículo 96).

Sin hijos, el juez puede dar el uso por un tiempo al que no es dueño, si su interés es el más necesitado de protección. Por eso conviene pactar quién se queda el piso y quién vive en él en el mismo convenio.

Qué hacer ahora

1. Hoy: averigua vuestro régimen económico (si firmasteis capitulaciones y vuestra vecindad civil al casaros) y consulta el valor de referencia del piso en la Sede Electrónica del Catastro. Con ese valor, fija lo que vale la mitad de cada uno.
2. Antes de firmar: habla con el banco si uno va a quedarse la hipoteca entera, para que libere al otro. Si estáis en gananciales, adjudica el piso al liquidar la sociedad; en Cataluña, si os divorciáis ante notario, hacerlo en la misma escritura de divorcio evita el impuesto de esa escritura.
3. En la escritura: que el piso quede para uno solo y se extinga del todo la copropiedad, con la compensación por su valor. Si el piso se puede dividir, o uno se queda solo una parte, el exceso tributa como una compraventa. Los documentos y el orden de cada trámite, en cómo se hace una extinción de condominio, paso a paso.
4. Después de firmar: quien se queda el piso presenta el impuesto de la escritura, o la exención, en el plazo de su comunidad. La plusvalía municipal no se paga. Notario, Registro y quién paga cada gasto, en cuánto cuesta una extinción de condominio.
5. En la declaración de la renta de ese año: quien cobra la compensación declara la ganancia o la pérdida; quien se queda el piso no declara nada. Guarda las dos fechas y los dos precios de compra: los necesitarás cuando lo vendas.

Más a fondo: si hacer una extinción de condominio o vender y qué impuestos paga la extinción de condominio.

Cómo tributa quedarse el piso, cuándo aplica la exención de los gananciales, el IRPF de quien cobra la compensación y la plusvalía lo fija el Estado; el tipo del impuesto y las reglas propias de cada comunidad están en la normativa de tu comunidad. Todas, con su norma y su fecha de comprobación.

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