¿Qué es la extinción de condominio y qué impuestos se pagan?

La extinción de condominio es la escritura en la que un copropietario se queda el piso entero y compensa al otro. Quien se lo queda paga AJD, del 0,5 % al 1,5 % de la parte que adquiere; quien cobra declara la ganancia en el IRPF, y no hay plusvalía.

¿Qué es la extinción de condominio y cuándo se aplica?

Un piso comprado o heredado entre dos o más personas está en proindiviso: cada una es dueña de una parte, no de unas habitaciones. Un piso no se puede repartir sin perder su valor, así que el Código Civil permite adjudicarlo entero a uno de los dueños si compensa a los demás. Es lo que también se llama disolución de condominio o de proindiviso: tres nombres para la misma escritura.

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Para que Hacienda la trate como extinción de condominio y no como una compraventa hacen falta tres cosas: que el piso sea indivisible, que se adjudique entero a uno de los dueños y que la copropiedad se extinga del todo. La compensación puede ser dinero, asumir la parte del otro en la hipoteca común o entregarle otro bien.

¿Qué impuestos se pagan y quién paga cada uno?

La clave está en la Ley del impuesto sobre transmisiones: los excesos de adjudicación que nacen de adjudicar un bien indivisible no tributan como transmisión (TRLITP, artículo 7.2.B). Por eso quien se queda el piso no paga el ITP de una compra, sino la cuota de AJD de la escritura, y solo sobre la parte que adquiere.

La base del AJD nunca es menor que el valor de referencia de esa parte, aunque pactéis un precio inferior. La plusvalía municipal no se devenga porque cada comunero ya era dueño de su parte, según la consulta vinculante V1313-20 de la Dirección General de Tributos; cuando el piso se venda más adelante, se contará desde la compra original.

En el IRPF, repartir lo que ya era de los dos no es una ganancia (Ley del IRPF, artículo 33.2): solo tributa quien cobra por la parte que deja. Aparte del impuesto, la escritura paga el notario y el Registro, que cobran por un arancel oficial: unos cientos de euros en un piso de precio medio.

El caso tipo, con un piso en Zaragoza

Dos personas que no están casadas compraron un piso en Zaragoza en 2016, al 50 %, por 180.000 €. Hoy vale 260.000 € y una se lo queda pagando a la otra 130.000 € por su mitad, sin hipoteca pendiente. Las cifras son de ejemplo: sustituye las tuyas.

Quien se queda el piso paga el 1,5 % de AJD que fija Aragón, recogido en la normativa de Aragón, sobre los 130.000 € de la mitad que compra. Su mitad original conserva la fecha y el valor de 2016; la nueva cuenta desde la escritura, por 130.000 €.

Quien cobra obtiene una ganancia patrimonial de 40.000 €: los 130.000 € recibidos menos los 90.000 € que le costó su mitad, antes de restar su parte de los gastos de la compra. Tributa en la base del ahorro, al 19 % los primeros 6.000 € y al 21 % el resto (Ley del IRPF, artículo 66), si ese año no tiene otras ganancias.

¿Cuánto cuesta el AJD en cada comunidad?

El AJD de una extinción de condominio es el tipo general de AJD de cada comunidad: ninguna fija uno propio para esta operación. Sobre la misma mitad de 130.000 €:

Los tipos reducidos que algunas comunidades dan a la compra de vivienda habitual no alcanzan a la extinción de condominio: su ley no la menciona.

¿Y si sois matrimonio en gananciales o herederos?

Si el piso es de la sociedad de gananciales, adjudicarlo a uno de los cónyuges al liquidarla está exento de ITP y de AJD. La exención no alcanza al matrimonio en separación de bienes ni a las parejas de hecho, salvo en el País Vasco, que la extiende a las parejas inscritas: esos pagan el AJD de la parte que adquieren.

Entre herederos rige la misma regla: el hermano que se queda el piso heredado y compensa a los demás paga AJD sobre las partes que compra. Si la compensación no llega al valor de esas partes, la diferencia tributa como donación; si el bien se podía dividir o la extinción es parcial, el exceso paga ITP.

💡 En Cataluña, firmadlo en la escritura de divorcio: la escritura de separación o divorcio de mutuo acuerdo tiene una bonificación del 100 % del AJD; una escritura de extinción firmada después paga el 1,5 % entero.

Cuando la extinción viene de una ruptura, la decisión de fondo es otra: quedarte el piso o venderlo, que es lo que compara la página de divorcio y piso en común. Con tu comunidad, tu parte y la compensación pactada, MiPiso.net te dice qué impuestos paga cada uno.