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Normativa estatal de la vivienda

Lo que fija el Estado y se aplica en toda España: IRPF, IRNR, Sucesiones estatal y los límites de la plusvalía municipal. Son las cifras que se aplican cuando tu comunidad o tu ayuntamiento no fijan las suyas.

Publicado: 4 septiembre 2026 · Revisado: 27 octubre 2026

✓ Comprobado 27 oct 202664 reglas activas

Transmisión

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
IRNR · exención por reinversión en vivienda habitual (UE y EEE)	Si vives en la UE o en el EEE y el piso fue tu vivienda habitual en España, la ganancia queda exenta en la parte que reinviertas en otra vivienda habitual.	Texto refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004), disposición adicional séptima, añadida por la Ley 26/2014, disposición adicional séptimaVigente 01/01/2015 · Comp. 22/10/2026	Vender desde la UE no te quita la exención por reinvertir en tu vivienda habitual.
CondiciónPueden excluir de gravamen la ganancia por la venta de la que haya sido su vivienda habitual en España los no residentes que residan en otro Estado de la Unión Europea, o en un Estado del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, si reinvierten el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual; si reinvierten menos, queda exenta la parte proporcional de la ganancia. Se aplican las reglas del art. 38 de la Ley del IRPF y su reglamento. El comprador sigue obligado a retener el 3 % y el vendedor a presentar el modelo 210; si la reinversión se ha hecho antes de presentarlo, se tiene en cuenta en él. No hay una disposición equivalente para la exención de los mayores de 65 años.
IRNR · retención en la transmisión de inmueble	3 %	Texto refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004, art. 25.2), art. 25.2 TRLIRNRVigente 01/01/2015 · Comp. 24/09/2026	No es el impuesto: es un pago a cuenta que el comprador retiene
CondiciónCuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación como pago a cuenta del IRNR del vendedor (art. 25.2 del TRLIRNR). El comprador lo declara con el modelo 211 y el vendedor liquida la ganancia con el modelo 210; si no se retiene, el inmueble queda afecto al pago.
IRNR · tipo sobre la ganancia por venta de inmueble	19 %	Texto refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004, art. 25.1.f), art. 25.1.f.3.º TRLIRNRVigente 01/01/2015 · Comp. 24/09/2026	El coste fiscal de vender siendo no residente
CondiciónLa ganancia patrimonial por la transmisión de un inmueble tributa al 19 % para cualquier no residente, con independencia de su país de residencia (art. 25.1.f.3.º del TRLIRNR). El tipo general del IRNR sin establecimiento permanente es del 24 % (19 % para residentes en la UE o el EEE con intercambio de información, art. 25.1.a), pero no es el que se aplica a esta ganancia.
IRPF · reducción por antigüedad (coeficientes de abatimiento)	Reduce la ganancia generada hasta 2006 de lo adquirido antes de 1995	Ley 35/2006 del IRPF, disposición transitoria 9.ª, en la redacción en vigor desde 01/01/2015 (Ley 26/2014, BOE-A-2014-12327), disp. trans. 9.ªVigente 01/01/2015 · Comp. 01/10/2026	Un piso comprado antes de 1995 paga mucho menos IRPF al venderlo, hasta 400.000 € de ventas en total.
CondiciónLa ganancia por vender un inmueble adquirido antes del 31/12/1994 se calcula como cualquier otra, y la parte generada antes del 20/01/2006 (proporción de días entre la adquisición y el 19/01/2006, ambos inclusive, sobre los días en el patrimonio) se reduce un 11,11 % por cada año de permanencia hasta el 31/12/1996, redondeado por exceso, que pase de dos; con más de diez años, esa parte no tributa. Límite: sólo mientras la suma del valor de transmisión de esta venta y de todas las anteriores desde el 01/01/2015 que aplicaron esta reducción no llegue a 400.000 €; si esta venta lo cruza, se reduce sólo la parte proporcional al valor que cabe en el límite, y si ya se superó antes, no hay reducción. Las mejoras computan su propia antigüedad.
IRPF · ganancia patrimonial del donante	Donar tributa como vender; heredar, no	Ley 35/2006 del IRPF, art. 33, en la redacción en vigor desde 01/01/2015 (BOE-A-2014-12327), art. 33Vigente 01/01/2015 · Comp. 21/09/2026	Es la mitad inesperada de donar y toda la comparación con heredar: el coste no lo paga quien recibe, lo paga quien da, y por adelantado.
CondiciónDonar es una alteración en la composición del patrimonio (art. 33.1), así que el donante declara la ganancia por lo que el inmueble se haya revalorizado desde que lo adquirió, y tributa en la base del ahorro. Tres matices del mismo artículo: por transmisión lucrativa por causa de muerte del contribuyente se estima que NO existe ganancia ni pérdida (art. 33.3.b, la llamada plusvalía del muerto); está exenta la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual de mayores de 65 años o de personas en situación de dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.b), lo que alcanza también a la donación; y no se computan como pérdidas las debidas a transmisiones lucrativas ínter vivos o a liberalidades (art. 33.5.c), de modo que donar un inmueble que ha perdido valor no genera pérdida deducible.
IRPF · escala del ahorro	ver tabla	Ley 35/2006, último tramo elevado al 30 % por la Ley 7/2024, art. 66Vigente 01/01/2025 · Comp. 24/09/2026	Grava la ganancia patrimonial al vender
IRPF · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual	Exenta la ganancia de la vivienda habitual	Ley 35/2006 del IRPF, art. 33.4.d, en la redacción en vigor desde 01/01/2015 (BOE-A-2014-12327), art. 33.4.dVigente 01/01/2015 · Comp. 27/09/2026	Perder el piso con el banco no añade una factura de Hacienda por la ganancia, aunque el piso valga más que cuando lo compraste.
CondiciónEstá exenta la ganancia patrimonial que aflora al entregar la vivienda habitual al banco en pago de la hipoteca que la grava (dación en pago), y también la que aflora cuando la vivienda se pierde en una ejecución hipotecaria judicial o notarial. Alcanza al deudor y al garante, y a deudas con entidades de crédito o con cualquier entidad que conceda préstamos hipotecarios de forma profesional. Requisito: que el propietario no tenga otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda y evitar perder la vivienda.
IRPF · exención por venta de vivienda habitual de mayores de 65 (España)	Exenta al 100%	RD 439/2007, Reglamento del IRPF, art. 41 bis.3, en la redacción de la disposición final tercera del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 33.4.b LIRPF · art. 41 bis.3 RIRPFVigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026	Elimina el coste fiscal del escenario de venta para el mayor de 65, también si ya vive en una residencia.
CondiciónLa ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta en el IRPF para mayores de 65 años o personas en dependencia severa o gran dependencia, sin necesidad de reinvertir (art. 33.4.b de la Ley 35/2006). Es vivienda habitual la residencia continuada de al menos tres años (salvo fallecimiento o cambio de domicilio obligado, como matrimonio, separación o traslado laboral), y basta que lo fuera al vender o hasta cualquier día de los dos años anteriores. Desde el 8 de octubre de 2026 también cuenta como habitual si lo fue hasta que la persona se trasladó a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por su edad o dependencia, sin límite de dos años (art. 41 bis.3 del RD 439/2007). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.
IRPF · exención por reinversión en vivienda habitual	Exenta al 100%	Ley 35/2006 del IRPF (art. 38) y RD 439/2007 (art. 41), art. 38.1 LIRPF · art. 41 RIRPFVigente 01/01/2015 · Comp. 24/09/2026	Anula la ganancia patrimonial del escenario de venta cuando se compra otra vivienda habitual
CondiciónLa ganancia por la venta de la vivienda habitual queda exenta al 100 % en el IRPF si se reinvierte el importe total en otra vivienda habitual (art. 38.1 de la Ley 35/2006). Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a lo reinvertido. La ventana es de 2 años, anteriores o posteriores a la venta (art. 41 del RD 439/2007). Ambas deben ser vivienda habitual: residencia continuada de al menos 3 años y ocupación en 12 meses (art. 41 bis). Si la vivienda vendida tenía hipoteca, el importe a reinvertir se minora en el principal pendiente.
IRPF · exención por vender un piso vacío a una entidad pública de vivienda	100 % hasta 200.000 €; parcial hasta 800.000 €	Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional 65.ª, introducida por el art. 6 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), DA 65.ªVigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026	Vender un piso vacío a una empresa pública de vivienda puede salir sin IRPF.
CondiciónExenta la ganancia por vender una vivienda, entre el 08/10/2026 y el 31/12/2027, a entes públicos territoriales u organismos, empresas o sociedades del sector público cuya finalidad sea promover y gestionar vivienda social y asequible, si el valor de transmisión es inferior a 800.000 €: al 100 % hasta 200.000 €; entre 200.000 y 800.000 €, en el porcentaje que resulta de dividir (800.000 menos el valor de transmisión) entre 600.000. En cotitularidad, por cada copropietario. Requisito ineludible: que la vivienda haya estado desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, los dos años anteriores a la venta (causas del art. 72.4 TRLRHL), acreditable con el padrón y los consumos. La parte no exenta puede quedar exenta reinvirtiendo en seis meses en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión (hasta 800.000 €), solo en ventas hechas pasados treinta días hábiles desde el 08/10/2026. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.
IRPF · extinción de condominio y divorcio	Quien cobra la compensación declara una ganancia o pérdida: lo que cobra menos lo que le costó su parte. Quien se queda el piso no declara nada.	Ley 35/2006 (LIRPF), arts. 33.2, 34 y 35 (BOE-A-2006-20764); Real Decreto 439/2007 (RIRPF), art. 41 bis.3; DGT, consultas vinculantes V1313-20, V3216-23 y V1547-26, LIRPF arts. 33.2, 34 y 35; RIRPF art. 41 bis.3; DGT V1313-20, V3216-23, V1547-26Vigente 01/01/2015 · Comp. 02/10/2026	Si el piso se ha revalorizado, la compensación que cobras tributa: negocia contando con ese IRPF.
CondiciónDividir la cosa común, disolver los gananciales o extinguir una comunidad de bienes no altera el patrimonio, y no permite actualizar el valor de lo recibido (LIRPF, art. 33.2). Pero cuando uno se queda el bien entero y compensa al otro, este transmite su parte: tiene una ganancia o pérdida igual a lo que recibe, nunca menos que el valor de mercado, menos lo que le costó su parte, en la base del ahorro (arts. 34 y 35; DGT V1313-20 y V3216-23). Quien se queda el piso conserva la fecha y el valor de compra de su mitad; la mitad que adquiere cuenta desde la extinción, por lo que pagó (V1313-20). Al vender después, la exención por reinversión en vivienda habitual del cónyuge que dejó la casa por la separación o el divorcio se mantiene si sigue siendo la vivienda habitual del que se quedó (RIRPF, art. 41 bis.3; V1547-26, que adopta la jurisprudencia del Tribunal Supremo).
IRPF · límite de reinversión en renta vitalicia (65+)	240.000 €	Ley 35/2006 del IRPF (art. 38.3), art. 38.3 LIRPFVigente 01/01/2015 · Comp. 24/09/2026	Vía alternativa cuando lo vendido no es la vivienda habitual
CondiciónPara cualquier elemento patrimonial (no solo la vivienda), los mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia si reinvierten el importe en constituir una renta vitalicia asegurada a su favor en el plazo de 6 meses. La cantidad máxima que puede destinarse es de 240.000 € por contribuyente; una reinversión parcial da una exención proporcional (art. 38.3 de la Ley 35/2006).
IRPF · qué cuenta como vivienda habitual	3 años de residencia, ocupada en 12 meses	RD 439/2007, Reglamento del IRPF, art. 41 bis.3, en la redacción de la disposición final tercera del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 41 bisVigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026	La puerta de tres exenciones a la vez: reinversión, mayores de 65 y renta vitalicia. Ya no se cierra a los dos años para quien se mudó a una residencia o a casa de un familiar.
CondiciónEs vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, habitada de manera efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a la adquisición o a la terminación de las obras. No hace falta agotar los tres años si concurren circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado o cambio de empleo, primer empleo, u otras análogas justificadas). A efectos de las exenciones de los arts. 33.4.b y 38, se transmite la vivienda habitual cuando lo era en ese momento o lo hubiera sido hasta cualquier día de los dos años anteriores. Desde el 8 de octubre de 2026, si quien vende es mayor de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia, basta con que fuera su vivienda habitual hasta que se trasladó a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por razón de su edad o dependencia. Y en separación, divorcio o nulidad, el cónyuge que tuvo que irse cumple el requisito de ocupación si el otro siguió viviendo en ella. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.
ISD · coeficiente multiplicador estatal	ver tabla	Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 22, redacción en vigor desde 23/05/2001 (BOE-A-2001-8543), art. 22.2Vigente 23/05/2001 · Comp. 24/09/2026	—
CondiciónCoeficiente que multiplica la cuota íntegra según el patrimonio preexistente del adquirente (valorado con las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio) y su grupo de parentesco; misma tabla para herencias y donaciones. Rige si la comunidad no ha aprobado coeficientes propios, en obligación real y cuando el causante o el sujeto pasivo no son residentes. Al cambiar de tramo, el exceso de cuota sobre el coeficiente inferior no puede superar el exceso de patrimonio sobre el límite de ese tramo inferior (art. 22.2, párrafo segundo).
ISD · escala estatal	ver tabla	Ley 29/1987, art. 21Vigente 01/01/2002 · Comp. 24/09/2026	Base del coste de heredar antes de la bonificación autonómica
ISD · plazo de presentación	Mortis causa: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si se pide dentro de los 5 primeros meses (devenga intereses de demora). Inter vivos: 30 días hábiles desde el día siguiente a la formalización.	Ley 29/1987 y RD 1629/1991, arts. 67 y 68 RISD (RD 1629/1991)Vigente 06/12/1991 · Comp. 24/09/2026	Marca el calendario del plan de acción
ISD · reducción estatal por parentesco (herencias)	Reducción estatal por parentesco en herencias: Grupo II 15.956,87 €, Grupo III 7.993,46 €, Grupo I según edad (máximo 47.858,59 €).	Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 20.2.aVigente 01/01/2002 · Comp. 24/09/2026	Se aplica antes de la bonificación autonómica
CondiciónGrupo I (descendientes y adoptados menores de 21 años): 15.956,87 € más 3.990,72 € por cada año que le falte al causahabiente para cumplir 21, con un máximo de 47.858,59 € (el tope se alcanza cuando faltan 8 años o más, es decir, con 13 años o menos). Grupo IV no tiene reducción. Solo rige si la comunidad no ha regulado sus propias reducciones o su normativa no es aplicable (art. 20.2 y 20.4, obligación real y no residentes).
ITP y AJD · exención al liquidar los gananciales	Exento adjudicar el piso ganancial a uno de los cónyuges al liquidar los gananciales. No alcanza a la separación de bienes ni a las parejas de hecho.	Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITP), art. 45.I.B.3 (BOE-A-1993-25359); Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010, recurso de casación en interés de la ley 21/2008 (BOE-A-2010-9996); DGT, consultas vinculantes V1313-20 y V1392-23, TRLITP art. 45.I.B.3; STS 30/04/2010 (CIL 21/2008); DGT V1313-20, V1392-23Vigente 22/03/2026 · Comp. 02/10/2026	El régimen del matrimonio decide: en gananciales, quedarse el piso no paga ITP ni AJD; en separación de bienes, paga el AJD de la mitad.
CondiciónEstán exentas, en las tres modalidades del impuesto, las adjudicaciones a los cónyuges al disolver la sociedad conyugal y las transmisiones que por esa causa se les hagan en pago de su haber de gananciales (TRLITP, art. 45.I.B.3). El Tribunal Supremo fijó como doctrina legal que la exención solo se aplica cuando hay una comunidad de bienes conyugal real, y no en el régimen de separación de bienes (sentencia de 30 de abril de 2010, publicada en el BOE). Tampoco alcanza al piso comprado en proindiviso antes de la boda, que no es ganancial (V1313-20), ni a los excesos de adjudicación evitables, que tributan sin exención (V1392-23). Separados en bienes y parejas de hecho extinguen un condominio ordinario y pagan AJD sobre la parte adquirida.
Extinción de condominio · cómo tributa quedarse el piso	Quien se queda el piso entero y compensa al otro paga AJD sobre la parte que adquiere, no ITP, si el piso es indivisible y la copropiedad se extingue del todo.	Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITP), arts. 7.2.B, 10, 30 y 31.2 (BOE-A-1993-25359); Código Civil, art. 1.062; DGT, consultas vinculantes V2889-21, V2496-23 y V1313-20, TRLITP arts. 7.2.B, 10, 30 y 31.2; CC art. 1.062; DGT V2889-21, V2496-23, V1313-20Vigente 11/07/2021 · Comp. 02/10/2026	El valor de referencia manda: aunque pactéis un precio menor, el AJD se paga sobre el valor de referencia de la mitad que te quedas.
CondiciónLos excesos de adjudicación tributan como transmisión, salvo los que nacen de adjudicar a uno un bien indivisible a cambio de compensar a los demás (TRLITP, art. 7.2.B; Código Civil, art. 1.062): entonces la escritura paga la cuota gradual de AJD de la comunidad (art. 31.2). Exige tres cosas: que el piso no se pueda dividir sin perder valor, que se adjudique a uno y que ese compense al otro (DGT V2889-21). La compensación puede ser dinero, asumir la parte del otro en la hipoteca común o entregarle otro bien (V2889-21, con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que cita). La base es solo el valor de la parte que se adquiere, nunca menos que el valor de referencia de esa parte (art. 10; V2496-23, que recoge la jurisprudencia del Tribunal Supremo desde la sentencia 1484/2018). Si la compensación no llega al valor de la parte recibida, la diferencia es una donación (V1313-20). Si el bien se podía repartir, o la extinción es parcial, el exceso tributa por ITP.
Venta · precio mínimo cuando compra una entidad inversora	70 %	Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 1, art. 1Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026	Un fondo o una sociedad gran tenedora no puede comprarte el piso por menos del 70 % de su valor de mercado, salvo excepciones.
CondiciónHasta el 31/12/2030 no pueden adquirir una vivienda gratis ni por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado: las entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, y las personas jurídicas que sean gran tenedor según la legislación estatal de vivienda, o las entidades de su grupo o que actúen por su cuenta. El valor de mercado lo fija, a la fecha del acuerdo vinculante, una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, en un informe que aporta el comprador; la contraprestación suma todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas que paguen o comprometan el comprador o personas vinculadas. Alcanza a viviendas usadas y a las nuevas desde el certificado de fin de obra. No se aplica si la vivienda se destina a vivienda habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31/12/2030, a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria, a colectivos vulnerables por entidades del tercer sector o a víctimas de violencia de género; ni a las transmisiones elevadas a escritura pública antes del 08/10/2026. Las excepciones por adhesión al Código de Buenas Prácticas aprobado por el Consejo de Ministros (que se entiende cumplida por los entes y empresas públicos de vivienda social y asequible) y por ejecuciones judiciales o hipotecarias instadas por entidades adheridas no se aplican hasta que ese Código se apruebe y entre en vigor. Si al amparo de ellas una de estas entidades adquiere por menos del 70 % la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, queda suspendido hasta el 31/12/2030 cualquier lanzamiento sobre esa vivienda. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Tenencia

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
IBI · recargo máximo por vivienda desocupada	150 %	RDLeg 2/2004, art. 72.4Vigente 26/05/2023 · Comp. 24/09/2026	No es un coste por sí mismo; delimita cuánto puede penalizar un ayuntamiento
CondiciónEs un TECHO, nunca un cargo. Escalado: hasta el 50 % de la cuota líquida; hasta el 100 % si la desocupación supera los tres años; y hasta 50 puntos más si el titular tiene dos o más viviendas desocupadas en el municipio. REQUISITO DE ENTRADA, que suele pasarse por alto: se considera desocupada la que lleva más de dos años vacía de forma continuada y sin causa justificada Y cuyo titular posee cuatro o más inmuebles de uso residencial. Lo que se cobra de verdad lo dice la clave municipal ibi_recargo_vivienda_vacia.

Plusvalía municipal

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
Plusvalía · coeficientes máximos (España)	ver tabla	Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 107.4, redacción en vigor desde 28/01/2026 (BOE-A-2026-2024, derogación del RDL 16/2025), art. 107.4Vigente 01/01/2024 · Comp. 24/09/2026	Techo que ningún ayuntamiento puede superar; es también el valor por defecto cuando el municipio no fija los suyos
CondiciónCoeficientes máximos del art. 107.4 por años completos del periodo de generación (clave 0 = inferior a un año, prorrateado por meses; clave 20 = veinte años o más). Son los del RDL 8/2023, restablecidos el 28/01/2026 al publicarse la derogación del RDL 16/2025, que había fijado otros para 2026 (0,16 a 0,35) con efectos desde el 01/01/2026: los devengos del 01/01/2026 al 27/01/2026 quedaron bajo esos otros coeficientes. No hay Ley de Presupuestos para 2026 que los actualice. Si la ordenanza municipal fija uno mayor, se aplica directamente el máximo legal.
Plusvalía · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual	Exenta la plusvalía municipal	Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 105.1.c, en la redacción en vigor desde 17/10/2014 (BOE-A-2014-10517), art. 105.1.cVigente 17/10/2014 · Comp. 27/09/2026	Tampoco el ayuntamiento cobra plusvalía por la entrega, siempre que no tengas con qué pagar la deuda.
CondiciónEstán exentas del impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos las transmisiones que hace una persona física al dar en pago su vivienda habitual para cancelar la hipoteca que la grava, y las de esa vivienda en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. Requisito: que ni el deudor o garante ni ningún otro miembro de su unidad familiar tenga otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda. Se presume que se cumple; si después se comprueba lo contrario, el ayuntamiento liquida el impuesto.
Plusvalía municipal · extinción de condominio y divorcio	Sin plusvalía al adjudicar a uno el piso indivisible compensando al otro, ni en las adjudicaciones entre cónyuges por separación o divorcio.	Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL), art. 104.3 (BOE-A-2004-4214); Código Civil, arts. 450 y 1.062; DGT, consultas vinculantes V1313-20 y V1392-23, TRLRHL art. 104.3; CC arts. 450 y 1.062; DGT V1313-20, V1392-23Vigente 23/03/2022 · Comp. 02/10/2026	El reloj de la plusvalía no se reinicia: cuando vendas, cuenta desde que comprasteis el piso.
CondiciónNo están sujetas las adjudicaciones a los cónyuges al disolver la sociedad conyugal ni las transmisiones entre cónyuges, o a los hijos, en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio, sea cual sea el régimen económico (TRLRHL, art. 104.3). Fuera del matrimonio, extinguir el condominio no es una transmisión: el comunero ya tenía su parte (Código Civil, art. 450), y el exceso que nace de adjudicar a uno un bien indivisible compensando al otro tampoco está sujeto (DGT V1313-20). Si el bien se podía repartir, el exceso sí paga plusvalía, y en una adjudicación compensada la paga quien transmite (V1392-23). Cuando el piso se venda después, la plusvalía se cuenta desde la compra original, no desde la extinción (V1392-23).
Plusvalía · método de cálculo	Doble método a elección del contribuyente: objetivo (valor catastral del suelo por el coeficiente municipal) o real (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición imputable al suelo). Se aplica el objetivo salvo que el sujeto pasivo pida tributar por el real por resultar menor. Sin incremento de valor, la operación no está sujeta.	RDLeg 2/2004, arts. 104.5 y 107Vigente 10/11/2021 · Comp. 24/09/2026	El informe calcula los dos y aplica el menor
Plusvalía · plazo de declaración (España)	Inter vivos: 30 días hábiles desde el devengo (la transmisión). Mortis causa: 6 meses desde el devengo (el fallecimiento), prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.	Real Decreto Legislativo 2/2004, TRLRHL, art. 110, redacción en vigor desde 10/11/2021 (BOE-A-2021-18276), art. 110.2Vigente 10/03/2004 · Comp. 24/09/2026	Trámite distinto del ISD, en otra ventanilla y con otro plazo
CondiciónPlazos para presentar la declaración, o la autoliquidación e ingreso si el ayuntamiento la ha implantado (art. 110.4). La ley no fija forma ni plazo para pedir la prórroga: lo concreta cada ordenanza.

Alquiler

Alquiler · tope a la actualización anual de la renta

2 %

Con 850 € al mes, la subida máxima es de 17 € al mes.

Contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba actualizarse porque se cumple la anualidad entre el 08/10/2026 y el 31/12/2027: el inquilino puede negociar la actualización con estas condiciones. Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida. En los demás casos, la subida es la que resulte del nuevo pacto entre las partes y, sin nuevo pacto, como máximo el 2 %. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), disposición final sexta, disp. final 6.ª
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

Alquiler · prórroga extraordinaria de dos años

Hasta dos años más, a petición del inquilino al corriente de pago

Si el contrato vence antes de 2029 y el inquilino paga al día, cuenta con que pueda quedarse dos años más.

Contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU vigentes el 08/10/2026 en los que el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU termine antes del 31/12/2028, o termine la prórroga tácita de los arts. 10.1 y 10.2 LAU, o la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil: si el inquilino está al corriente de pago del alquiler y lo ha estado mensualmente durante los ocho meses anteriores, puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta dos años, con los mismos términos y condiciones del contrato, y el arrendador debe aceptarla. Salvo que pactéis otros términos o un contrato nuevo, o que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones del art. 9.3 LAU que necesita la vivienda para sí o sus familiares, aunque el contrato no lo previera, siempre que la necesidad sea real y acreditada. Tampoco se aplica si renováis el contrato o firmáis uno nuevo con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente. Es incompatible con la prórroga de zona tensionada del art. 10.3 LAU, que se aplica con preferencia. Las solicitudes de prórroga extraordinaria hechas al amparo del art. 1 del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, mientras estuvo vigente valen sin nueva comunicación; acabada esa prórroga, una nueva solicitud sigue este decreto (disposición transitoria 1.ª). Desde el 15/11/2026 el Real Decreto-ley 28/2026 la coordina con el nuevo art. 10 LAU. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), disposición final quinta y disposición transitoria primera, disp. final 5.ª
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

IRPF · imputación de rentas inmobiliarias (España)

2 %

Coste anual del escenario de dejar el piso vacío

Periodo 2026: 2 % del valor catastral; 1,1 % si los valores catastrales del municipio se revisaron, modificaron o determinaron por un procedimiento de valoración colectiva de carácter general que entró en vigor a partir del 01/01/2012 (DA 55.ª, que el Real Decreto-ley 29/2026 extiende al periodo 2026 con efectos desde el 01/01/2026; clave municipal ponencia_revisada_desde). Sin valor catastral o no notificado: 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el valor comprobado y el precio de adquisición. Excluidas la vivienda habitual, el suelo no edificado y los inmuebles en construcción. Desde el periodo 2027 rige una escala sobre la suma de los valores catastrales del titular: 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % de 100.000 a 500.000 €, 2 % de 500.000 a 1.000.000 € y 3 % por encima. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 y DA 55.ª, en la redacción del art. 6 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823) (DA 55.ª con efectos desde 01/01/2026; art. 85.1 nuevo desde 01/01/2027), art. 85.1 y DA 55.ª
Vigente 01/01/2026 · Comp. 07/10/2026

IRPF · la prima y el alquiler con opción a compra, para el propietario

La prima tributa el año que firmas, en la base del ahorro; si compra, la prima y las rentas descontadas restan del precio de venta.

La prima se declara el año en que se cobra, en la base del ahorro, aunque el inquilino no compre nunca; si compra, no se vuelve a pagar por ella, porque reduce el precio de la venta.

Para el propietario que alquila con opción de compra hay dos operaciones distintas. Conceder la opción y cobrar la prima es una ganancia patrimonial que nace al concederla y se imputa a ese año (LIRPF, arts. 14.1 y 33.1); desde la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2022 (rec. 7121/2020) se integra en la base del ahorro, criterio que la Dirección General de Tributos sigue desde la consulta vinculante V0032-24, abandonando el de la base general. Las rentas del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario, en la base general (art. 22.1; DGT V0442-24). Si el inquilino ejerce la opción, la venta es una segunda ganancia o pérdida del año en que se ejerce, en la base del ahorro (art. 49), y la prima y las rentas que el contrato descuente del precio son un menor valor de transmisión (arts. 34 y 35).

Ley 35/2006 del IRPF, arts. 14.1, 22.1, 33.1, 34, 35 y 49 (BOE-A-2006-20764); Tribunal Supremo, sentencia de 21 de junio de 2022 (rec. 7121/2020); Dirección General de Tributos, consultas vinculantes V0032-24, de 13 de febrero de 2024, y V0442-24, de 14 de marzo de 2024, LIRPF arts. 14.1, 22.1, 33.1, 34, 35, 49; STS 21/06/2022; DGT V0032-24 y V0442-24
Vigente 21/06/2022 · Comp. 27/10/2026

IRPF · reducción por alquiler de vivienda (España)

50 %

En Madrid y Aragón, sin zona tensionada, se aplica el 50 % íntegro

Contratos celebrados antes del 26/05/2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): reducción del 60 % (art. 23.2 en su redacción a 31/12/2021, DT 38.ª). Contratos posteriores: 50 % general; 90 % si es un nuevo contrato en zona tensionada con una renta inicial rebajada en más de un 5 % respecto del anterior contrato de la misma vivienda; 70 % si es el primer alquiler de la vivienda en zona tensionada a inquilino de 18 a 35 años, o si el arrendatario es una Administración o entidad sin fines lucrativos que la destina a alquiler social, o la vivienda está en un programa público con renta limitada; 60 % si hubo rehabilitación terminada en los dos años previos al contrato. Solo sobre rendimiento neto positivo autoliquidado antes de cualquier comprobación, y no aplica si el contrato incumple el art. 17.6 LAU.

Ley 35/2006 del IRPF, art. 23.2 y DT 38.ª, redacción en vigor desde 01/01/2024 (Ley 12/2023, BOE-A-2023-12203), art. 23.2 y DT 38.ª
Vigente 01/01/2024 · Comp. 24/09/2026

LAU · actualización anual de la renta

Solo si el contrato la pacta; nunca por encima del IRAV, y hasta 2027 un 2 % sin nuevo pacto

Sin cláusula de actualización en el contrato, la renta no sube.

Durante el contrato, la renta solo se actualiza en cada aniversario y en los términos pactados: si el contrato no pacta expresamente una actualización, no hay actualización. Si pacta un mecanismo sin concretar el índice, se usa la variación anual del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). En todo caso, la subida no puede superar la variación del IRAV a la fecha de la actualización (art. 18.1). Los contratos anteriores al 26/05/2023 también se actualizan con este límite (disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023, en la redacción del art. 4 del Real Decreto-ley 29/2026). Además, en las actualizaciones que toquen hasta el 31/12/2027, sin nuevo pacto la subida no puede pasar del 2 % y, si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida (disposición final 6.ª del Real Decreto-ley 29/2026). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 18.1, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 18.1
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · alquiler por habitaciones

Es alquiler de vivienda habitual, con sus plazos

Alquilar por habitaciones ya no sirve para salir de los plazos del alquiler de vivienda.

Alquilar una habitación o estancia como vivienda del inquilino es arrendamiento de vivienda habitual, con el plazo mínimo y las prórrogas de la LAU (art. 2.1). La suma de las rentas de los contratos por habitaciones vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa; en zona tensionada, esa renta debe respetar además los límites del art. 17.6 a 17.8 (art. 17.9). Queda fuera de la LAU la cesión de habitaciones por entidades del tercer sector de acción social en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables, sin ánimo de lucro (art. 5.f). Sin perjuicio de las normas que dicten las comunidades autónomas con competencia en derecho civil o vivienda (disposición adicional 12.ª). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 2.1, 5.f y 17.9, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), arts. 2.1, 5.f y 17.9
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · alquiler de temporada

Entre 31 días y 12 meses, con causa escrita y acreditable

Un contrato de temporada sin causa escrita y acreditable es, a todos los efectos, de vivienda habitual.

Es arrendamiento de vivienda temporal el que cubre la necesidad de vivienda del inquilino cuando está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, también si es de una habitación o estancia (art. 2.3). El contrato debe recoger de forma expresa esa causa, que debe ser real y acreditable, y la prueba corresponde al arrendador: si no consta, el contrato es de vivienda habitual desde su firma, con su plazo mínimo y sus prórrogas (art. 7.2). Duración pactada de más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses, prorrogable por acuerdo expreso sin pasar de 12 meses en conjunto salvo que la causa subsista. Si pasa de 12 meses sin justificación, o se suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual (art. 9 bis). En contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir al año más que el índice IRAV vigente (art. 17.8). El inquilino puede desistir pasado un mes desde la firma con diez días de preaviso, sin indemnización (art. 11.2). La garantía adicional a la fianza no puede pasar de una mensualidad (art. 36.5). El arrendador asume la conservación y las pequeñas reparaciones y debe responder en cinco días hábiles (art. 21 bis). El alojamiento u hospedaje de personas ya no es arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3.2). Los contratos de temporada firmados antes del 08/10/2026 siguen con su régimen hasta el final del plazo pactado y entonces se extinguen sin prórroga; si se renuevan, el nuevo se rige por estas reglas (disposición transitoria 8.ª). Sin perjuicio de las normas que dicten las comunidades autónomas con competencia en derecho civil o vivienda (disposición adicional 12.ª). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 2.3, 3.2, 7.2, 9 bis, 11.2, 17.8, 21 bis, 36.5 y disp. trans. 8.ª, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), arts. 2.3, 3.2, 7.2, 9 bis, 11.2, 17.8, 21 bis, 36.5 y disp. trans. 8.ª
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · cuándo puede irse el inquilino

Pasados 6 meses, con 30 días de preaviso y sin indemnización

Ya no se puede pactar que el inquilino pague por irse antes de tiempo.

El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación como mínimo, sin que el desistimiento genere indemnización para el arrendador. En el alquiler de vivienda temporal, pasado un mes desde la firma y con diez días de preaviso, también sin indemnización. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 11, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 11
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · fianza, garantías y fin del contrato

Garantía extra: máximo dos mensualidades; ningún seguro de impago obligatorio

Si al final no firmáis el estado de la vivienda, se presume que te la devolvió bien.

Además de la fianza en metálico, se puede pactar una garantía adicional, que en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no puede pasar de dos mensualidades de renta, y de una en los temporales. En ningún caso se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta u otra cobertura análoga (art. 36.5). Al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas; si no se firma, o no refleja desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado (art. 36.7). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 36.5 y 36.7, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), arts. 36.5 y 36.7
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · gastos e impuestos que no se pueden repercutir

Los impuestos de la vivienda no se repercuten al inquilino

El IBI y la gestión del alquiler son del propietario: no se pueden cargar al inquilino.

Se pueden pactar por escrito los gastos generales del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no individualizables, con su importe anual a la fecha del contrato: en propiedad horizontal, según la cuota de participación; fuera de la propiedad horizontal, no se pueden imputar gastos de comunidad al inquilino. En ningún caso se pueden imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, como el IBI, salvo que él sea el obligado tributario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización (preparación, firma, gestión, novación o renovación del contrato) nunca se repercuten al inquilino, ni directa ni indirectamente; cualquier otro servicio no esencial solo lo paga si lo pidió por escrito, informado antes de que es opcional y de su coste. Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica), los gastos repercutidos solo pueden subir una vez al año, por acuerdo, y como máximo el doble de lo que pueda subir la renta. Los servicios con contador individual son del inquilino. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 20, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 20
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · prórroga del contrato al cumplir cinco años

Pasados cinco años, prórroga anual hasta tres años más si nadie avisa

Hasta el 14 de noviembre, si no avisas con cuatro meses de antelación, el contrato sigue un año más, hasta tres.

Cumplidos cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, el arrendador con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con al menos dos, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más; el inquilino puede no renovar al final de cualquier anualidad avisando con un mes (art. 10.1). Al terminar la prórroga obligatoria del art. 9.1 o la tácita, el inquilino en situación de vulnerabilidad social y económica acreditada por los servicios sociales puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, que el arrendador gran tenedor debe aceptar salvo que hayan firmado un contrato nuevo (art. 10.2). En una zona de mercado residencial tensionado declarada, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta tres años, en las mismas condiciones, que el arrendador debe aceptar salvo otro acuerdo, un contrato nuevo con los límites de renta del art. 17.6 y 17.7, o la necesidad de la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, comunicada según el art. 9.3 (art. 10.3). Al contrato prorrogado se le sigue aplicando su régimen legal y convencional. Aparte, el inquilino al corriente de pago puede pedir la prórroga extraordinaria de hasta dos años de la disposición final 5.ª del Real Decreto-ley 29/2026. Desde el 15/11/2026 rige el art. 10 en la redacción del Real Decreto-ley 28/2026: renovación por cinco años e indemnización por no renovar. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 10, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 10
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · renta inicial en zona tensionada

Sin subir sobre el contrato anterior; tope del índice para grandes tenedores

Fuera de una zona tensionada declarada, este límite no se aplica.

En una zona de mercado residencial tensionado declarada, la renta de un contrato nuevo no puede superar la última renta de vivienda vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, actualizada según la cláusula del contrato anterior, ni repercutir cuotas, gastos, servicios o tributos que el contrato anterior no recogía. Solo puede subir hasta un 10 % más sobre esa renta si se acredita una rehabilitación (art. 41.1 del Reglamento del IRPF), una mejora con ahorro de energía primaria no renovable del 30 % o una mejora de accesibilidad terminadas en los dos años anteriores, o si el contrato se firma por diez años o más o da al inquilino un derecho de prórroga de diez años o más (art. 17.6). Si el arrendador es gran tenedor, la renta no puede superar el límite del sistema de índices de precios de referencia; el mismo límite se aplica a la vivienda sin alquiler en los últimos cinco años cuando así lo recoge la resolución de la zona (art. 17.7). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 17.6 y 17.7, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 17.6 y 17.7
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · reparaciones urgentes

15 días para responder; si no, repara él y lo descuenta

Un requerimiento de reparación sin respuesta en 15 días se paga con la renta.

Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o hace falta una reparación de las que corresponden al arrendador, el inquilino puede requerírtela por escrito con un presupuesto razonable. Tienes 15 días naturales desde que lo recibes para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no respondes o te niegas sin justificación, puede hacer la obra y descontar su coste, razonable y acreditado documentalmente, de las rentas siguientes (art. 21.5). En el alquiler de vivienda temporal el arrendador asume también las pequeñas reparaciones por el uso ordinario y debe responder en cinco días hábiles; si no, el inquilino puede repararlo y exigir el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente (art. 21 bis). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 21.5 y 21 bis, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), arts. 21.5 y 21 bis
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

LAU · subrogación del comprador y plazo mínimo

Se subroga 5 años (7 si era persona jurídica)

Es la razón por la que un piso alquilado SÍ se puede vender sin esperar a que acabe el contrato: el inquilino no se mueve, cambia el casero.

El comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica, aunque reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Si se pactó una duración mayor, se subroga por toda ella salvo que sea tercero protegido por ese art. 34, en cuyo caso soporta solo lo que reste de los cinco o siete años y el vendedor indemniza al inquilino con una mensualidad por cada año que excediera y quedara por cumplir. Si las partes pactaron que la venta extingue el arrendamiento, el comprador soporta igualmente ese plazo mínimo.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 14, en la redacción en vigor desde 06/03/2019 (BOE-A-2019-3108), art. 14
Vigente 06/03/2019 · Comp. 21/09/2026

LAU · derecho de adquisición preferente del inquilino

Tanteo y retracto: 30 días; ya no se puede renunciar

Vender sin ofrecérselo antes al inquilino abre el retracto, y ya no vale una cláusula de renuncia.

Si vendes la vivienda alquilada, el inquilino tiene tanteo durante 30 días naturales desde que le notificas de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales; los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales. Si no se le notificó, faltaba algún requisito o se vendió más barato o en condiciones menos onerosas, tiene retracto durante 30 días naturales desde que el comprador le entrega copia de la escritura. Desde el 8 de octubre de 2026: las partes NO pueden pactar la renuncia del inquilino a este derecho (art. 25.8), y el derecho no decae aunque la vivienda se venda junto con otras viviendas, locales o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable; en ese caso la notificación y la escritura deben indicar el precio imputado a la vivienda y los criterios objetivos para fijarlo (preferentemente el valor de referencia catastral o una tasación independiente). Si en el inmueble solo hay una vivienda, el inquilino tiene tanteo y retracto. Para inscribir la venta en el Registro hay que justificar las notificaciones. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 25, en la redacción del art. 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 25
Vigente 08/10/2026 · Comp. 07/10/2026

Opción de compra · plazo e inscripción en el Registro

Inscribible con precio y plazo pactados; máximo cuatro años, o todo el alquiler si va unida a él, y caduca si el alquiler se prorroga.

Si quieres que la opción valga frente a terceros, inscríbela con precio y plazo; y cuenta con que una prórroga del alquiler la deja caducada.

La opción de compra, o el pacto que la incluye en otro contrato inscribible, se inscribe en el Registro de la Propiedad si las partes lo convienen expresamente y fijan el precio de compra, el de la prima si la hay, y un plazo para ejercerla que no puede pasar de cuatro años; en el alquiler con opción de compra la opción puede durar todo el plazo del alquiler, pero caduca si el alquiler se prorroga, tácita o legalmente (Reglamento Hipotecario, art. 14). Cataluña y Navarra tienen derecho civil propio: el derecho real de opción dura allí hasta diez años y la opción unida a otro contrato no supera la duración de este (Código civil de Cataluña, art. 568-8; Fuero Nuevo, ley 461).

Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario, art. 14 (BOE-A-1947-3843); Ley 5/2006, Libro quinto del Código civil de Cataluña, art. 568-8 (BOE-A-2006-11130); Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, ley 461 (BOE-A-1973-330), RH art. 14; CCCat art. 568-8; Fuero Nuevo ley 461
Vigente 06/05/1947 · Comp. 01/10/2026

Alquiler de corta duración · número de registro (España)

Desde el 20/05/2026 el Reglamento (UE) 2024/1028 obliga a las plataformas a exigir y mostrar el número de registro de la unidad cuando esté situada en una zona con procedimiento de registro, antes de permitir el anuncio. El Tribunal Supremo anuló, en tres sentencias (19/05/2026, 21/05/2026 y 01/06/2026, publicadas en el BOE el 08/06, 26/06 y 18/07/2026), el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos del RD 1312/2024 y la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad para obtener el número; la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (art. 7) y las obligaciones de las plataformas no referidas al registro único siguen vigentes.

Añade un trámite previo al escenario de alquiler turístico

El número exigible es el del procedimiento de registro que exista para esa zona, sea nacional, regional o local (art. 4.1 del Reglamento). Qué registro lo expide en cada comunidad no lo dicen estas sentencias: se comprueba en la norma turística autonómica.

Reglamento (UE) 2024/1028 (DOUE L de 29/04/2024); RD 1312/2024 (BOE-A-2024-26931) con las SSTS de 19/05/2026 (BOE-A-2026-12300), 21/05/2026 (BOE-A-2026-13893) y 01/06/2026 (BOE-A-2026-15677), Reglamento (UE) 2024/1028, arts. 4 y 7; RD 1312/2024 (fallos del TS)
Vigente 20/05/2026 · Comp. 24/09/2026

Hipoteca impagada

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
Código de Buenas Prácticas · reestructuración, quita y dación en pago	Reestructurar, quita, dación en pago obligatoria	Real Decreto-ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, arts. 2 y 3 y anexo, en la redacción en vigor desde 24/11/2022 (BOE-A-2022-19403), arts. 2 y 3, anexoVigente 24/11/2022 · Comp. 27/09/2026	Si entras en el umbral y tu banco está adherido, la dación en pago deja de depender de su buena voluntad.
CondiciónPara deudores con hipoteca sobre su vivienda habitual en el umbral de exclusión, con un banco adherido al Código: ingresos de la unidad familiar hasta 3 veces el IPREM anual de catorce pagas (4 o 5 veces con discapacidad, dependencia o enfermedad), una alteración significativa de sus circunstancias económicas o una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad en los cuatro años anteriores, y una cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos netos (40 % en esos casos de discapacidad). Primer paso: el banco debe ofrecer en un mes un plan de reestructuración (carencia de capital de cinco años, plazo ampliado hasta cuarenta años desde la concesión, interés de euríbor menos 0,10 durante la carencia; condiciones menores si el esfuerzo creció menos de 1,5 y no hay especial vulnerabilidad). Si el plan es inviable (cuota por encima del 50 % de los ingresos), se puede pedir una quita, que el banco puede aceptar o rechazar. Si nada de eso es viable, en veinticuatro meses desde la solicitud se puede pedir la dación en pago, que el banco está obligado a aceptar y que cancela toda la deuda; el deudor puede quedarse dos años como inquilino pagando el 3 % anual de la deuda. La dación exige además no tener otros bienes suficientes, que sea la única vivienda en propiedad, comprada con ese préstamo, y no cabe si ya se anunció la subasta o la vivienda tiene cargas posteriores.
Hipoteca · cuándo puede el banco reclamar el préstamo entero	12 cuotas (3 %) o 15 cuotas (7 %) impagadas	Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 24 (BOE-A-2019-3814), art. 24Vigente 16/06/2019 · Comp. 27/09/2026	Un par de recibos devueltos no permiten al banco ejecutar: hay margen para negociar antes de ese umbral.
CondiciónEl banco solo puede dar por vencido todo el préstamo si se cumplen a la vez tres requisitos: que estés en mora; que lo impagado llegue al 3 % del capital concedido (o a doce cuotas mensuales) si el impago ocurre en la primera mitad del plazo del préstamo, o al 7 % (o a quince cuotas) si ocurre en la segunda mitad; y que te haya requerido el pago dándote al menos un mes, avisándote de que reclamará todo. No cabe pacto en contrario. Se aplica a préstamos con hipoteca sobre vivienda cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física.

Ocupación ilegal

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
Ocupación · allanamiento de morada o usurpación	Morada: prisión de 6 meses a 2 años; si no, multa	Ley Orgánica 10/1995 del Código Penal, art. 202 y art. 245 (redacción en vigor desde 23/12/2010, BOE-A-2010-9953), arts. 202 y 245Vigente 23/12/2010 · Comp. 27/09/2026	Que el piso sea tu casa o un piso vacío cambia el delito, y con él la rapidez y la dureza de la respuesta.
CondiciónSi la vivienda es la morada de alguien, entrar o quedarse en ella contra la voluntad de su morador es allanamiento de morada: prisión de seis meses a dos años (de uno a cuatro años y multa si hay violencia o intimidación). Si no constituye morada, ocuparla sin autorización o quedarse contra la voluntad de su titular es usurpación: multa de tres a seis meses. Con violencia o intimidación en las personas, la usurpación se castiga con prisión de uno a dos años, además de las penas por la violencia.
Alquiler · desahucio por impago de la renta	Igual que antes y, con un inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para pagar la deuda o darle vivienda.	Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 22.6, introducido por el art. 5.Dos del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), y arts. 22.4, 250.1.1.º, 438.5, 439.6 y 441.5-7, art. 5.DosVigente 08/10/2026 · Comp. 19/10/2026	Con un inquilino vulnerable que no paga, la deuda puede acabar pagándola la Administración, pero el contrato sigue.
CondiciónSi el inquilino deja de pagar la renta o las cantidades debidas, el arrendador recupera la vivienda con el juicio verbal de desahucio por falta de pago (LEC, art. 250.1.1.º), acumulando o no la reclamación de lo que se debe. Antes de demandar hay que intentar una negociación por alguno de los medios adecuados de solución de controversias, como la mediación, la conciliación, una oferta vinculante o la negociación directa entre las partes o sus abogados (LO 1/2025, art. 5; la recuperación de la posesión frente a ocupantes sin título está exenta). La demanda tiene que decir si la vivienda es la habitual del inquilino y si el arrendador es gran tenedor, con certificado del Registro si dice que no lo es (art. 439.6). Admitida, se requiere al inquilino para que en diez días desaloje, pague o se oponga, con la fecha de la vista y la del lanzamiento si no se opone (art. 438.5). Si paga todo lo reclamado y lo que deba en ese momento, el desahucio se acaba (enervación), pero solo una vez, y no si el arrendador le requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar sin que pagara (art. 22.4). Si es la vivienda habitual del inquilino, se avisa a los servicios sociales, y si hay vulnerabilidad el juez puede suspender el proceso hasta dos meses si el arrendador es persona física o cuatro si es persona jurídica (art. 441.5 y 6). Desde el 08/10/2026, si el inquilino acredita vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, esta tiene dos meses para pagar o consignar toda la deuda, con las costas: si paga, la acción queda enervada y el contrato sigue; si no paga ni ofrece alternativa, se subroga en la deuda del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato sigue hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad. Durante esos dos meses el proceso y el lanzamiento quedan suspendidos (art. 22.6). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.
Ocupación · recuperar la vivienda por la vía civil	5 días para mostrar un título; si no, desalojo	Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, arts. 250.1.4.º y 441 (redacción en vigor desde 20/03/2024, BOE-A-2023-25758) y art. 439 (en vigor desde 28/02/2025, BOE-A-2025-4079), arts. 250.1.4.º, 439 y 441Vigente 28/02/2025 · Comp. 27/09/2026	La vía civil devuelve el piso aunque no haya condena penal, y es la que depende de ti: la presentas tú, con tu escritura.
CondiciónJuicio verbal para recuperar la posesión de una vivienda de la que te han privado sin tu consentimiento. Pueden pedir la entrega inmediata la persona física propietaria o poseedora legítima, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias de vivienda social. Admitida la demanda, se requiere a los ocupantes para que en cinco días aporten un título que justifique su situación; si no lo hacen, el tribunal ordena por auto el desalojo y la entrega inmediata, sin recurso. La demanda debe indicar si la vivienda es la habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor (con certificado del Registro si dice que no lo es). Si es la vivienda habitual del ocupante, se avisa a servicios sociales y el proceso puede suspenderse hasta dos meses si el demandante es persona física (cuatro si es jurídica). Hay que demandar dentro del año siguiente al despojo.
Desahucios · suspensión para ocupantes vulnerables sin alternativa	Hasta 2030, el lanzamiento de un ocupante vulnerable sin alternativa se suspende, salvo que el propietario sea persona física con dos viviendas o menos.	Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), art. 2, art. 2Vigente 08/10/2026 · Comp. 19/10/2026	Si tienes dos viviendas o menos y eres persona física, la vulnerabilidad del ocupante no suspende tu desahucio.
CondiciónDesde el 08/10/2026 y hasta el 31/12/2030, si la persona demandada es vulnerable, por informe de los servicios sociales o por los criterios del art. 441.7 LEC, y no tiene alternativa habitacional, el tribunal pide a la Administración competente que le ofrezca una; si no responde o no la tiene, suspende el proceso hasta que se garantice, también si ya hay sentencia o fecha de lanzamiento no ejecutado. La suspensión se revisa cada doce meses y se alza cuando desaparece la vulnerabilidad, se ofrece una alternativa adecuada que el ocupante rechaza sin causa o pasan tres años. Si el propietario es persona física, o persona jurídica que alquila a precio asequible o social, la Administración le compensa como máximo la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas. No hay suspensión cuando el propietario es persona física con dos viviendas o menos, ni cuando el juez aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del propietario, salvo que sea persona jurídica o gran tenedor. Si quien demanda es una entidad dedicada a comprar inmuebles o préstamos impagados por debajo de su valor de tasación, la suspensión es directa, sin consulta a la Administración (apartado 1). Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.
Ocupación · juicio rápido penal	Allanamiento y usurpación, por juicio rápido	Ley de Enjuiciamiento Criminal, art. 795.1.2.ª, letras i) y j), en la redacción en vigor desde 03/04/2025 (Ley Orgánica 1/2025, BOE-A-2025-76), art. 795.1.2.ª i) y j)Vigente 03/04/2025 · Comp. 27/09/2026	Denunciar enseguida, con la policía en el piso, es lo que abre la vía rápida.
CondiciónDesde el 3 de abril de 2025, los delitos de allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal) y de usurpación (art. 245) se tramitan por el procedimiento de enjuiciamiento rápido cuando el proceso se inicia por un atestado policial y la policía ha detenido al denunciado o lo ha citado ante el juzgado de guardia. No se aplica si el hecho es conexo con otros delitos fuera de esa lista.

Vivienda nueva

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
Compraventa · arancel del notario	Por escala sobre el precio, con una rebaja del 5 %: unos 364 € para 250.000 €, más IVA, folios y copias.	Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, anexo I, números 2, 4 y 7, y Real Decreto-ley 8/2010, disposición adicional octava, anexo I, número 2Vigente 25/05/2010 · Comp. 23/10/2026	La notaría de una compraventa es una escala fija por ley, no un precio libre: pide la minuta desglosada.
CondiciónPor la escritura de una compraventa el notario cobra la escala del número 2.1 sobre el valor: 90,151816 € hasta 6.010,12 €; el 4,5 por mil del exceso hasta 30.050,61 €; el 1,5 por mil hasta 60.101,21 €; el 1 por mil hasta 150.253,03 €; el 0,5 por mil hasta 601.012,10 €, y el 0,3 por mil hasta 6.010.121,04 €. A ese importe se le aplica una rebaja del 5 % (Real Decreto-ley 8/2010, disposición adicional octava). En los préstamos hipotecarios la escala se reduce un 25 %. Aparte se cobran los folios de la matriz desde el quinto (número 7) y las copias por folio (número 4), y el IVA.
Compraventa · arancel del Registro de la Propiedad	Por escala sobre el valor, con una rebaja del 5 %: unos 191 € por inscribir una compra de 250.000 €, más IVA.	Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, anexo I, número 2, anexo I, número 2Vigente 18/11/2011 · Comp. 23/10/2026	Inscribir la compra en el Registro cuesta unos cientos de euros por escala legal.
CondiciónPor inscribir la compra de cada finca el registrador cobra la escala del número 2.1 sobre el valor: 24,040484 € hasta 6.010,12 €; el 1,75 por mil del exceso hasta 30.050,61 €; el 1,25 por mil hasta 60.101,21 €; el 0,75 por mil hasta 150.253,03 €; el 0,30 por mil hasta 601.012,10 €, y el 0,20 por mil por encima, siempre con una rebaja del 5 %. Más IVA. La inscripción de la hipoteca la paga el banco (Ley 5/2019, art. 14.1.e).
Vivienda sobre plano · vender el contrato antes de la entrega	Si cedes el contrato antes de la entrega, el comprador paga ITP, no IVA, y tú declaras en el IRPF lo que cobras menos lo que pagaste.	DGT, consulta vinculante V2539-07; Ley 35/2006 (LIRPF), arts. 33.1, 34, 35 y 46.b (BOE-A-2006-20764), DGT V2539-07; LIRPF arts. 33.1, 34, 35 y 46.bVigente 01/01/2015 · Comp. 02/10/2026	Lo que ganas al ceder el contrato tributa este año en la base del ahorro, aunque nunca llegues a tener la vivienda.
CondiciónCeder a otro el contrato de compra de una vivienda en construcción es transmitir un derecho. Si quien lo cede no es empresario, la operación no está sujeta al IVA y paga el impuesto de transmisiones patrimoniales quien adquiere el contrato (DGT V2539-07); si lo hace como actividad empresarial, es una prestación de servicios con IVA. Para el que cede, la diferencia entre lo que cobra y lo que pagó a cuenta, con sus impuestos y gastos, es una ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la base del ahorro (LIRPF, arts. 33.1, 34, 35 y 46.b). Que el contrato pueda cederse, y en qué condiciones, depende de lo pactado con el promotor.
Compraventa · quién paga cada gasto	La escritura es del vendedor y la copia del comprador, salvo pacto; a un consumidor que compra vivienda nueva no se le pueden cargar los gastos que son de la promotora.	Código Civil, art. 1455; RDLeg 1/2007 (TRLGDCU), art. 89.3; Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e, art. 89.3 TRLGDCUVigente 16/06/2019 · Comp. 23/10/2026	Si la promotora te carga la plusvalía, la obra nueva o las acometidas, esa cláusula es abusiva.
CondiciónSalvo pacto, los gastos de otorgar la escritura son del vendedor y los de la primera copia y los posteriores a la venta, del comprador (Código Civil, art. 1455). Cuando un consumidor compra una vivienda a un empresario es abusivo cargarle los gastos de preparar la titulación que corresponden a este (declaración de obra nueva, división horizontal, hipoteca para financiar la construcción y su división y cancelación), obligarle a subrogarse en la hipoteca del promotor o penalizarle si no lo hace, hacerle pagar tributos cuyo sujeto pasivo es el empresario, como la plusvalía municipal, o los gastos de las acometidas de los suministros si la vivienda se entrega habitable (TRLGDCU, art. 89.3). En la hipoteca, la tasación es del prestatario y la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo y su inscripción, del banco; las copias, de quien las pida (Ley 5/2019, art. 14.1.e).
IVA · compra de vivienda nueva	IVA del 10 % en la compra de vivienda nueva a su promotor, con hasta dos garajes y los anexos; 4 % en VPO de régimen especial o de promoción pública.	Ley 37/1992 (LIVA), arts. 20.Uno.22, 75.Dos y 91 (BOE-A-1992-28740); Ley 8/1991, del Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación en Ceuta y Melilla, art. 18 (BOE-A-1991-7645), LIVA arts. 20.Uno.22.A, 75.Dos, 91.Uno.1.7.º y 91.Dos.1.6.º; Ley 8/1991 art. 18Vigente 22/12/2024 · Comp. 02/10/2026	El IVA se paga con cada entrega a cuenta, no al final: si la obra no se termina, ese IVA es parte de lo que la garantía tiene que devolver.
CondiciónLa primera entrega de una vivienda por su promotor está sujeta a IVA; las segundas y siguientes, una vez terminada la obra, están exentas y pagan ITP (LIVA, art. 20.Uno.22.A). Tipo del 10 % para las viviendas, con hasta dos plazas de garaje y los anexos del mismo edificio que se transmitan con ellas, sin incluir locales (art. 91.Uno.1.7.º); 4 % para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública entregadas por su promotor (art. 91.Dos.1.6.º). Cada pago a cuenta durante la obra lleva su IVA en el momento de pagarlo (art. 75.Dos). No hay IVA en Canarias, que aplica el IGIC, ni en Ceuta y Melilla, que aplican el IPSI con el tipo que fija cada ciudad entre el 0,5 % y el 10 % (Ley 8/1991, art. 18). La reforma del art. 91 que entra en vigor el 1/12/2026 no cambia la compra de vivienda.
Vivienda sobre plano · garantía de las cantidades a cuenta	El promotor que cobra a cuenta debe garantizar la devolución de lo pagado, con impuestos e interés legal, con un seguro o aval individual y una cuenta especial.	Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (BOE-A-1999-21567), LOE disposición adicional primeraVigente 01/01/2016 · Comp. 02/10/2026	Sin seguro o aval a tu nombre, lo que pagas durante la obra no está protegido: pídelo antes del primer pago.
CondiciónQuien promueve viviendas y cobra cantidades antes de terminarlas debe garantizar, desde la licencia de edificación, su devolución con los impuestos y el interés legal mediante seguro de caución individual o aval solidario, y cobrarlas en una cuenta especial separada de sus fondos. El contrato tiene que identificar la garantía y la cuenta, y el promotor entrega el documento de garantía al firmar. Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en el plazo pactado, o no se obtiene la licencia de primera ocupación, el comprador elige entre resolver con devolución de todo más intereses o conceder una prórroga por escrito; tras requerir al promotor, que tiene treinta días, la aseguradora paga en otros treinta. La garantía se cancela con la licencia de primera ocupación y la entrega (Ley 38/1999, disposición adicional primera).
Vivienda nueva · garantías por defectos de construcción	Diez años por la estructura, tres por la habitabilidad y uno por los acabados, desde la recepción de la obra; se reclama en los dos años siguientes a que aparezca el daño.	Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 17, 18 y 19 y disposición adicional segunda, arts. 17, 18, 19 y DA 2.ªVigente 06/05/2000 · Comp. 23/10/2026	Un defecto en la vivienda nueva se reclama a la promotora en los dos años siguientes a que aparezca.
CondiciónLos agentes de la edificación responden ante los propietarios de los daños materiales en el edificio durante diez años por vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales; durante tres años por vicios de los elementos constructivos o las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad, y el constructor durante un año por los defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra (art. 17.1). El promotor responde siempre solidariamente con los demás ante los compradores (art. 17.3). La acción prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18). Para los edificios de viviendas solo es obligatorio el seguro de diez años de la estructura (art. 19.1.c y disposición adicional segunda); el de uno y el de tres años no lo son.

Reforma

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
Reforma · ayudas a la rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030	Hasta 7.500 € por vivienda en obras de la envolvente, 20.500 € en el edificio y 30.000 € por rehabilitar un piso vacío para alquiler asequible.	Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, capítulo III (BOE-A-2026-8872), arts. 95 a 114Vigente 24/04/2026 · Comp. 18/10/2026	Si tu piso lleva dos años vacío y lo rehabilitas para alquilarlo a precio asequible, la ayuda llega a 30.000 €.
CondiciónEl Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 financia la rehabilitación con ayudas que convoca, resuelve y paga cada comunidad autónoma, y que se cobran al terminar la obra y justificarla. En tu vivienda, dentro de un edificio de viviendas: si está terminada antes de 2006, es la residencia habitual y permanente de quien la tiene (propietario, usufructuario o inquilino con permiso para las obras) y hay proyecto o memoria técnica, hasta el 40 % del coste y 7.500 € por obras en elementos de la envolvente del edificio (fachada, ventanas, cubierta), y en accesibilidad hasta el 80 % y 15.000 € si reside una persona con discapacidad de al menos el 33 %, o 18.000 € si es del 65 %; plazo de ejecución de 12 meses. En el edificio entero, la rehabilitación integral con mejora de la eficiencia energética, que pide la comunidad: según el ahorro y las actuaciones, hasta 20.500 € por vivienda en habitabilidad y sostenibilidad, con un 80 % del coste como máximo; plazo de 36 meses. Una vivienda vacía al menos los dos años anteriores que, rehabilitada, se destine al alquiler social o asequible durante cinco años como mínimo, con renta dentro del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler y nota marginal en el Registro: hasta 30.000 € por vivienda, 35.000 € en municipios de 10.000 habitantes o menos. Las ayudas son compatibles con otras para lo mismo, sin superar entre todas el coste de la obra, y si hay vulnerabilidad económica la comunidad puede cubrir hasta el 100 %. No se pueden pedir hasta que tu comunidad publique la convocatoria. El País Vasco y Navarra tienen su propio régimen.
Reforma · ayudas a la rehabilitación que no tributan en el IRPF	Las ayudas a la rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 no se integran en la base del IRPF.	Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional 5.ª.4, en la redacción del art. 6 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), DA 5.ª.4Vigente 08/10/2026 · Comp. 18/10/2026	Una ayuda de rehabilitación del Plan Estatal no te sube el IRPF.
CondiciónDesde el 08/10/2026 no se integran en la base imponible del IRPF las ayudas concedidas en el marco de la línea de financiación para el fomento de la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (RD 326/2026), junto a las de los programas de rehabilitación energética del Plan de Recuperación que la norma ya recogía. Fuera de esa lista y de las demás que la norma excluye, una subvención para reformar tributa en el IRPF. En el País Vasco y Navarra rige su propio IRPF. Real decreto-ley pendiente de convalidación: si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), decae.
Reforma · deducción en el IRPF por obras de eficiencia energética	20 % o 40 % de lo pagado en tu vivienda hasta el 31/12/2026; 60 % en obras del edificio hasta el 31/12/2027.	Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional 50.ª, en la redacción del art. 36.1 del Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo (BOE-A-2026-6544), DA 50.ªVigente 01/01/2025 · Comp. 18/10/2026	Con una obra de 18.750 € que lleva tu piso a clase B, la deducción del 40 % te devuelve hasta 3.000 € en el IRPF.
CondiciónDeducción estatal en la cuota del IRPF por obras que mejoran la eficiencia energética, acreditada con dos certificados de eficiencia energética, uno anterior a las obras (vale si tiene menos de dos años al empezarlas) y otro posterior, expedidos por técnico competente y registrados. 20 % de lo pagado, con una base máxima de 5.000 € al año, si la obra reduce al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración. 40 %, con una base máxima de 7.500 € al año, si reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda pasa a la clase A o B. Las dos son para la vivienda habitual o para otra tuya alquilada como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que se alquile antes del 31/12/2027; cuentan las cantidades pagadas hasta el 31/12/2026 y el certificado posterior tiene que expedirse antes del 01/01/2027. Una misma obra no da derecho a las dos. 60 % por obras de rehabilitación energética en el edificio residencial donde está tu vivienda (también garajes y trasteros adquiridos con ella) pagadas hasta el 31/12/2027, si reducen al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o el edificio pasa a clase A o B: base máxima de 5.000 € al año, y lo que exceda se deduce en los cuatro años siguientes, hasta 15.000 € en total; en una comunidad de propietarios, según tu coeficiente de participación, con el certificado expedido antes del 01/01/2028. Se deduce en el año en que se expide el certificado posterior. Cuentan obra, materiales, honorarios, proyecto, dirección de obra y certificados; no los equipos que usan combustibles fósiles ni la parte afecta a una actividad económica. Solo lo pagado con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta, nunca en efectivo, y descontando las subvenciones públicas concedidas para la obra. En el País Vasco y Navarra rige su propio IRPF.
Reforma · reparación o mejora en el IRPF	Reparar se deduce del alquiler el mismo año; mejorar se amortiza al 3 % y, al vender, baja la ganancia.	Ley 35/2006 del IRPF, arts. 23.1 y 35.1.b; RD 439/2007, Reglamento del IRPF, arts. 13.a y 14, RIRPF arts. 13.a y 14Vigente 01/01/2021 · Comp. 18/10/2026	Guarda las facturas de la reforma: si es mejora, rebaja el IRPF cuando vendas.
CondiciónSi la vivienda está alquilada, los gastos de reparación y conservación son gasto deducible del rendimiento del alquiler en el año: los que mantienen el uso normal de la vivienda, como pintar, revocar o arreglar instalaciones, y los de sustitución de elementos, como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. Junto con los intereses de la financiación, no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año, y el exceso se deduce en los cuatro años siguientes con el mismo límite. Las cantidades destinadas a ampliación o mejora no son gasto de reparación: se suman al coste de la vivienda y se amortizan, con el 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo. Al vender, el valor de adquisición incluye el coste de las inversiones y mejoras efectuadas, lo que reduce la ganancia patrimonial; las reparaciones y la conservación, no. Si la vivienda no está alquilada, ni la reparación ni la mejora se deducen en el año. En el País Vasco y Navarra rige su propio IRPF.
Reforma · IVA de las obras de renovación y reparación	10 % en lugar del 21 % si encargas la obra para tu propia vivienda, con más de dos años y materiales de hasta el 40 %.	Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.2.10.º (BOE-A-1992-28740), art. 91.Uno.2.10.ºVigente 15/07/2012 · Comp. 18/10/2026	En una reforma de 20.000 € más IVA, pagar el 10 % en lugar del 21 % son 2.200 € menos.
CondiciónTributan al 10 % de IVA, en lugar del 21 % general, las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de ellos destinados a vivienda si se cumplen tres requisitos. Primero, que quien la encarga sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y use la vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios. Segundo, que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya terminado al menos dos años antes de empezar estas obras. Tercero, que quien hace la obra no aporte materiales o que su coste no pase del 40 % de la base imponible. Una obra encargada para una vivienda alquilada no cumple el primer requisito hasta el 01/12/2026. En Canarias rige el IGIC y en Ceuta y Melilla el IPSI, no el IVA.

Otras reglas

Concepto	Valor	Norma	Efecto en el informe
Impuesto sobre Sociedades · tipo general	25 %	Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, art. 29.1, en la redacción en vigor desde 22/12/2024 (BOE-A-2024-26694), art. 29.1Vigente 22/12/2024 · Comp. 21/09/2026	El lado «sociedad» de la comparación con el IRPF. No es lo que acaba pagando el socio: sacar el beneficio como dividendo vuelve a tributar en su IRPF.
CondiciónEl art. 29.1 prevé tipos menores (17 % hasta 50.000 € y 20 % por el resto si la cifra neta de negocios del ejercicio anterior fue inferior a 1 millón de euros; 20 % para las entidades de reducida dimensión del art. 101; 15 % los dos primeros ejercicios con base positiva en entidades de nueva creación). Su último párrafo excluye de los tres a las entidades patrimoniales del art. 5.2, que es lo que suele ser una sociedad cuyo activo son una o dos viviendas en alquiler sin actividad económica: esa sociedad tributa al tipo general del 25 %.

Cómo mantenemos estoEstas cifras se leen directamente de las normas estatales publicadas y se comprueban a mano. Si alguna no te cuadra, avísanos: cada tarjeta y cada fila tiene su propio aviso, y un dato reportado dos veces se despublica hasta que lo revisemos.