Cuánto cuesta una extinción de condominio y quién paga cada gasto
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El gasto mayor de una extinción de condominio es el AJD que paga quien se queda el piso, entre el 0,5 % y el 1,5 % de la parte que adquiere según la comunidad. Notario y Registro cobran por un arancel oficial, unos cientos de euros, y quien sale paga solo el IRPF de su ganancia. No hay plusvalía municipal.
¿Cuánto cuesta en total? Un caso tipo en Sevilla
Un matrimonio en separación de bienes compró un piso en Sevilla en 2015, al 50 %, por 150.000 €. Hoy su valor de referencia es de 200.000 €, no queda hipoteca y uno se lo queda pagando al otro 100.000 € por su mitad. Las cifras son de ejemplo: sustituye las tuyas.
| Gasto | Quién lo paga | Importe |
|---|---|---|
| AJD en Andalucía (1,2 %) | Quien se queda el piso | 1.200 € |
| Notario, con IVA | Los dos, salvo que pactéis otra cosa | De 325,66 € a 412,02 € |
| Registro de la Propiedad, con IVA | Quien se queda el piso | 153,57 € |
| IRPF de la ganancia | Quien sale | 5.130 € |
| Plusvalía municipal | Nadie | 0 € |
El AJD es el 1,2 % de la normativa de Andalucía sobre los 100.000 € de la mitad. A notario y Registro se suman las copias de la escritura, a unos 3 € por folio.
¿Cuánto cobra el notario?
Lo fija el arancel notarial, igual en toda España: una escala sobre el valor de lo que se adjudica, que cobra 90,15 € por los primeros 6.010,12 € y un tanto por mil cada vez menor por el resto, con una rebaja del 5 % sobre el total (Real Decreto 1426/1989, anexo I). Encima va el IVA.
La base es el valor del piso que consta a efectos fiscales, y el arancel se aplica a cada interesado por lo que se le adjudica. Por eso hay notarios que lo calculan sobre la mitad que compras y otros sobre el piso entero: en el caso tipo, 269,14 € o 340,51 € antes de IVA. Pide el presupuesto antes de firmar.
El arancel hace responder del pago a los dos, salvo que pactéis que lo pague uno.
¿Y el Registro?
El arancel registral funciona igual: una escala sobre el valor de lo que se inscribe, con la misma rebaja del 5 %, nunca menos de 24,04 € ni más de 2.181,67 € (Real Decreto 1427/1989, anexo I). Se inscribe la mitad que adquieres: en el caso tipo, 126,92 € antes de IVA.
Lo paga aquel a cuyo favor se inscribe el piso, es decir, quien se lo queda.
¿Qué paga quien sale del piso?
Solo su IRPF: lo que cobra menos lo que le costó su mitad, en la base del ahorro. En el caso tipo gana 25.000 € y paga el 19 % de los primeros 6.000 € y el 21 % del resto. No paga AJD ni plusvalía municipal, y del notario, lo que pactéis.
¿Se puede pagar menos?
- Si estáis casados en gananciales, adjudicar el piso al liquidar la sociedad está exento de ITP y de AJD: el impuesto baja a 0 €.
- Bajar el precio no ahorra nada. El AJD nunca se calcula por debajo del valor de referencia de la mitad, y lo que pagues por debajo de su valor tributa como donación.
- La tasación solo hace falta si pedís una hipoteca nueva, y entonces la paga quien la pide.
Si la extinción viene de una separación, la página de divorcio y piso en común compara este coste con el de vender el piso. Con tu comunidad, tu parte y la compensación, MiPiso.net te dice qué paga cada uno.
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