¿Extinción de condominio o vender el piso?

Si uno de los dos quiere quedarse el piso, la extinción de condominio sale más barata que venderlo: quien se lo queda paga AJD solo sobre la mitad que compra y nadie paga plusvalía municipal. Vender a un tercero añade plusvalía y gastos de venta a los dos.

El caso tipo: quedarse el piso o venderlo en Madrid

Dos personas que no están casadas compraron un piso en Madrid capital en 2016, al 50 %, por 240.000 €. Hoy vale 360.000 € y no queda hipoteca. O una se queda la mitad de la otra por 180.000 €, o lo venden a un tercero por 360.000 € y se reparten el precio. Las cifras son de ejemplo: sustituye las tuyas.

En la extinción, quien se queda el piso paga 180.000 € a la otra parte y 1.350 € de AJD, el 0,75 % de la Comunidad de Madrid sobre esa mitad. En la venta, cada uno declara una ganancia patrimonial de 58.873 €: su mitad del precio menos lo que le costó y menos su plusvalía. La plusvalía de 2.255 € del piso entero es una estimación con la ordenanza de la normativa de Madrid, y depende del valor catastral del suelo.

A quien sale, las dos opciones le dejan casi lo mismo; la extinción le ahorra la plusvalía y, si venden con agencia, la comisión. La diferencia real la decide el otro: si quiere seguir en el piso y puede pagar la mitad.

¿Extinción de condominio o compraventa de la mitad?

Quedarse la mitad del otro puede tributar de dos formas muy distintas. Como extinción de condominio paga AJD; como compraventa paga ITP, que en la Comunidad de Madrid es el 6 % (texto refundido de tributos cedidos, artículo 28): 10.800 € sobre los mismos 180.000 €, frente a 1.350 €.

No lo decide el nombre que le deis a la escritura, sino lo que realmente firmáis.

El impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado.

Es extinción si el piso es indivisible, se adjudica entero a uno y la copropiedad desaparece del todo. Paga ITP, como una compraventa, si el piso se podía dividir o si la extinción es parcial: por ejemplo, entre tres hermanos herederos, cuando uno vende su parte a otro y el tercero sigue siendo dueño.

¿Qué desventajas tiene la extinción de condominio?

Las que más pesan son de dinero, no de impuestos:

• Hay que pagar la mitad de una vez. Quien se queda el piso necesita el dinero o una hipoteca nueva; vendiendo, nadie pone nada.
• La hipoteca no cambia sola. Si queda deuda común, el banco tiene que aceptar que quien sale deje de deberla; sin su consentimiento, los dos seguís respondiendo aunque el piso sea de uno.
• Un precio bajo no ahorra impuestos. El AJD nunca se calcula por debajo del valor de referencia de la mitad, ni la ganancia de quien sale por debajo de su valor de mercado; y si la compensación queda por debajo de ese valor, la diferencia tributa como donación.

A cambio, os ahorráis la plusvalía municipal y los gastos de venta, y quien quiere seguir en el piso lo conserva.

¿Y si seguís los dos como propietarios?

Seguir en proindiviso no cuesta nada hoy, pero no cierra nada: los dos seguís respondiendo del piso y de cada decisión sobre él. Y no es para siempre, porque cualquiera de los dos puede pedir la división cuando quiera.

El Código Civil lo dice sin rodeos: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad» (artículo 400). Si el piso no se puede dividir y no os ponéis de acuerdo en que uno se lo quede compensando al otro, se vende y se reparte el precio (artículo 404), a menudo por debajo de lo que sacaríais vendiendo de común acuerdo.

Si estabais casados y vendéis más adelante, quien dejó la casa por la separación no pierde por haberse ido las exenciones de vender la vivienda habitual, la de reinvertir en otra o la de mayores de 65: el requisito de vivir en ella se cumple si quien se quedó vivía allí al vender o en los dos años anteriores (Reglamento del IRPF, artículo 41 bis.3).

¿Liquidación de gananciales o extinción de condominio?

Si estáis casados en gananciales, el piso no está en proindiviso: es de la sociedad de gananciales, y adjudicarlo a uno al liquidarla está exento de ITP y de AJD. El mismo piso en separación de bienes, comprado a medias antes de la boda o de una pareja de hecho paga el AJD de la mitad, salvo las parejas inscritas en el País Vasco, a las que alcanza la exención.

La compensación no tiene que ser dinero: asumir la parte del otro en la hipoteca común o entregarle otro bien también cuenta, sin dejar de ser extinción.

💡 Antes de elegir, pide el valor de referencia: el AJD de la extinción nunca se calcula por debajo del valor de referencia de la mitad, así que es la cifra con la que comparar quedaros el piso o venderlo.

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