Cómo se hace una extinción de condominio, paso a paso

Una extinción de condominio se hace en una sola escritura ante notario. Antes pactáis quién se queda el piso, cuánto vale y cómo compensa al otro; después de firmar, quien se lo queda paga el AJD de la parte que adquiere y la inscribe en el Registro, y quien cobra declara la ganancia en su renta.

¿Qué tenéis que acordar antes de ir al notario?

La escritura solo recoge lo que ya está pactado, así que el trabajo empieza antes: quién se queda el piso, cuánto vale y cómo paga al otro su parte.

• El valor. Podéis pactar el que queráis, pero el impuesto de quien se queda el piso y la ganancia de quien sale nunca se calculan por debajo del valor de referencia de esa parte. Consúltalo en la Sede Electrónica del Catastro antes de negociar.
• La compensación. Puede ser dinero, asumir la parte del otro en la hipoteca común o entregarle otro bien. Si queda por debajo del valor de la parte, la diferencia tributa como donación.
• La hipoteca. Si queda deuda, el banco tiene que aceptar que uno de los dos salga del préstamo. Habladlo con él antes de fijar la fecha de la firma.

¿Qué documentos lleva la escritura?

Los DNI de los dos, la escritura por la que comprasteis o heredasteis el piso, su referencia catastral (está en el recibo del IBI) y, si queda hipoteca, el certificado de deuda pendiente del banco.

Lleva también la prueba del pago. El notario tiene que identificar en la escritura cómo se pagó la compensación: cuándo, cuánto y si fue por transferencia, cheque o en metálico (Ley del Notariado, artículo 24).

Y la escritura tiene que decir tres cosas para que tribute como extinción y no como compraventa: que el piso queda entero para uno, que la copropiedad se extingue del todo y cuál es la compensación. Si uno se queda solo una parte, el exceso paga ITP.

¿Cuánto paga cada uno? Un caso tipo en Murcia

Dos personas que no están casadas compraron un piso en Murcia en 2018, al 50 %, por 140.000 €. Hoy su valor de referencia es de 180.000 €, no queda hipoteca y una se lo queda pagando a la otra 90.000 € por su mitad. Las cifras son de ejemplo: sustituye las tuyas.

Quien se queda el piso paga el 1,5 % de AJD de la normativa de Murcia sobre los 90.000 € de la mitad que compra. Quien cobra gana 20.000 €, los 90.000 € recibidos menos los 70.000 € que le costó su mitad, antes de restar su parte de los gastos de la compra: paga el 19 % de los primeros 6.000 € y el 21 % del resto.

¿Qué hay que hacer después de firmar?

1. Pagar el impuesto. Quien se queda el piso presenta la autoliquidación del AJD en su comunidad, en el plazo que esta fija. Si el piso era ganancial, presenta la misma declaración con la exención.
2. Inscribir la escritura. Con el impuesto presentado, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de quien se queda el piso.
3. El Catastro. Si aportasteis la referencia catastral, el notario y el registrador comunican el cambio de titular: no tienes que declararlo tú (texto refundido de la Ley del Catastro, artículo 14).
4. La renta del año. Quien cobra declara la ganancia o la pérdida; quien se queda el piso no declara nada, pero guarda las dos fechas y los dos precios de compra para cuando lo venda.

La plusvalía municipal no se paga: no hay transmisión sujeta.

¿Y si estáis casados?

En gananciales, el piso no se extingue como un condominio: se adjudica a uno al liquidar la sociedad, y eso está exento de ITP y de AJD. La liquidación puede ir en el convenio regulador del divorcio (Código Civil, artículo 90), aprobado por el juez o firmado ante notario. Ante notario solo podéis divorciaros si no tenéis hijos menores no emancipados ni hijos mayores con medidas judiciales de apoyo.

En separación de bienes, o si comprasteis el piso a medias antes de casaros, se hace como en el caso tipo, con su AJD.

Cuando la extinción viene de una ruptura, la página de divorcio y piso en común compara quedarte el piso, venderlo o seguir a medias. Con tu comunidad, tu parte y la compensación, MiPiso.net te dice qué paga cada uno.