¿Cuánto vale mi piso o mi casa?
Tu piso vale lo que un comprador firmaría hoy por él, y ninguna cifra gratuita te lo da exacto: lo realista es una horquilla con su margen. Y si vas a vender, la cifra que decide no es esa, sino lo que te queda después de impuestos.
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Hay cuatro sitios donde se suele buscar el valor de un piso, y cada uno responde a una pregunta distinta. Lo que sigue es qué te dice cada uno, qué mueve el precio del tuyo en concreto y qué hacer antes de ponerle una cifra.
Dónde mirar, y qué te dice cada cifra
| Fuente | Qué te deja | Por qué |
|---|---|---|
| Un portal (Idealista, Fotocasa) | Precio de oferta | Lo que se pide por pisos parecidos al tuyo, no lo que se firma. Te sitúa en el orden de precio correcto, pero tiende a quedar por encima del cierre. |
| El catastro | No es un precio | El valor catastral sirve para el IBI y la plusvalía, y por ley no puede superar el de mercado. El valor de referencia es el mínimo sobre el que Hacienda cobra a quien compra o hereda. |
| Una tasación | La que vale para el banco | La hace una sociedad homologada, con visita al piso. La pide el banco de quien compra con hipoteca; para fijar tu precio de salida no la necesitas. |
| Una agencia | Ventas cerradas | Compara con ventas reales de tu zona y ajusta por estado. Es lo más cercano al precio de cierre, pero quien te la da suele aspirar a venderte el piso. |
Ninguna de las cuatro te dice lo que te queda. Sobre un caso de nuestro motor de cálculo: un piso de Zaragoza comprado en 2005 por 150.000 €, con los gastos de la compra y el valor catastral estimados. Si lo vendes por 250.000 €, te quedan 227.689 €; si cierras en 235.000 €, 216.372 €. Quince mil euros menos de precio son 11.317 € menos en tu bolsillo, porque Hacienda y el ayuntamiento se llevan su parte de cada euro.
Más a fondo: cuánto se equivocan las valoraciones online gratis, dónde ver el valor catastral de tu piso, cómo te afecta el valor de referencia, cómo encontrar tu referencia catastral cuándo necesitas una tasación oficial y cuánto cuesta y quién la paga.
Qué mueve el valor de tu piso
- El barrio, más que la ciudad. Dentro de un mismo municipio el precio por metro cambia mucho de una zona a otra, así que la media de la ciudad puede desviarse de tu piso en decenas de miles de euros. Por eso, en una ciudad grande, preguntamos el barrio antes de valorar.
- El estado por dentro. Reformado, para entrar a vivir o para reformar. El catastro no lo ve y una valoración automática solo lo sabe si se lo dices, pero es de lo primero que pesa en una oferta.
- Planta, ascensor y eficiencia. Un quinto sin ascensor no se vende como un primero con él, y quien compra mira también el certificado energético y lo que le costará vivir allí.
El error que más caro sale
Hacer los planes con la cifra del anuncio. El portal recoge lo que se pide, y entre lo que se pide y lo que se firma suele haber una rebaja. Si cuentas con el precio del anuncio para comprar otra casa o repartir una herencia, el hueco lo cubres tú: en el caso de arriba, contar con 250.000 € y cerrar en 235.000 € deja el plan 11.317 € corto.
Qué hacer ahora
- Hoy: mira dos o tres anuncios de pisos como el tuyo en tu barrio. Es un techo, no tu precio, pero te da el orden de magnitud.
- Esta semana: busca la escritura de compra (o la de la herencia) y tu último recibo del IBI. Lo que te costó el piso decide cuánto te quedas al venderlo, y el recibo trae el valor catastral.
- Antes de poner precio: pide una horquilla para tu piso concreto, con su barrio y su estado, y mira cuánto te queda en el mínimo y en el máximo de esa horquilla.
- Si vendes con agencia: pídele las ventas cerradas en las que basa su precio, no los anuncios.
- Si no tienes claro que vender sea lo mejor: compáralo con lo que te dejaría alquilarlo. El mismo valor sirve para las dos cuentas.
Y antes de decidir con esa cifra: cuánto se paga de plusvalía al venderlo, cuánto sube el precio con un mejor certificado energético, cuánto podrías cobrar de alquiler y si es buen momento para vender.
La ganancia de una venta tributa en la escala del ahorro del IRPF, que fija el Estado, con su norma y su fecha de comprobación. La plusvalía municipal la pone tu ayuntamiento.
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