Cómo te afecta el valor de referencia al heredar o comprar un piso

El valor de referencia es la cifra que el Catastro calcula cada año para tu piso con los precios de las compraventas escrituradas en tu zona. Desde 2022 es el mínimo sobre el que pagan impuestos quien compra una vivienda usada y quien la hereda o la recibe en donación: si declaras menos, Hacienda cobra sobre él.

¿Qué es el valor de referencia y de dónde sale?

Lo fija la Dirección General del Catastro a partir de los precios que los notarios comunican en cada compraventa. Agrupa los inmuebles en zonas homogéneas, les asigna un valor medio por tipo de inmueble y le aplica un factor de minoración para que no supere el valor de mercado (Ley del Catastro, disposición final tercera). Cada año lo recalcula, y el valor de cada inmueble se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro.

No es el valor catastral. El catastral decide el IBI y la plusvalía municipal; el de referencia, los impuestos de quien adquiere.

¿Qué valor de referencia vale en 2026 y cuándo cambia?

El de 2026 sale de los mapas de valores que el Catastro publicó el 9 de octubre de 2025, y es el que cuenta para lo que compres, heredes o recibas este año. Manda el de la fecha del impuesto: el día que firmas la compra o la donación, o el del fallecimiento en una herencia.

El de 2027 ya está en camino. Sus mapas se publicaron el 25 de septiembre de 2026, la resolución que los aprueba tiene que salir antes del 30 de octubre, tras diez días de alegaciones, y el BOE anuncia los nuevos valores en los primeros veinte días de diciembre. Si vas a firmar en torno a fin de año, consulta los dos: el cambio puede hacer que te convenga adelantar o retrasar la firma.

¿Cómo te afecta al comprar, heredar o recibir un piso?

Caso tipo: heredas un piso con un valor de referencia de 180.000 € y lo declaras en 150.000 €. Sucesiones se calcula sobre 180.000 €, y si luego lo vendes por 210.000 €, tu ganancia en el IRPF se mide desde esos 180.000 €, no desde 150.000 €.

En los tres casos manda la mayor de dos cifras: el valor de referencia o lo que declares (o el precio, si compras). Lo dicen igual la ley del ITP (artículo 10.2) y la de Sucesiones y Donaciones (artículo 9.3). Si el piso no tiene valor de referencia, la base es la mayor entre lo declarado, el precio y el valor de mercado.

Quien vende no paga sobre el valor de referencia: su IRPF y su plusvalía municipal salen del precio y del valor catastral. Pero a quien hereda le sigue acompañando: lo que declaró en Sucesiones es lo que el IRPF toma como valor de adquisición cuando vende.

¿Te conviene declarar el valor de referencia al heredar?

Declarar menos no sirve, porque Hacienda cobra sobre el de referencia igual. Declarar más sube lo que pagas hoy en Sucesiones y baja la ganancia que pagarás en el IRPF al vender, con un tope: lo declarado no cuenta en el IRPF por encima del valor de mercado (Ley del IRPF, artículo 36). Donde Sucesiones está casi bonificado para hijos y cónyuge, subir lo declarado hasta el valor de mercado apenas cuesta en Sucesiones y rebaja el IRPF de la venta. Haz la cuenta con las reglas de tu comunidad antes de firmar.

¿Y si el valor de referencia de tu piso es demasiado alto?

Solo lo puedes discutir con el impuesto ya presentado: pidiendo la rectificación de tu autoliquidación, o recurriendo la liquidación si Hacienda te la gira. Hacienda resuelve con un informe vinculante del Catastro, que ratifica o corrige el valor a la vista de lo que aportes (artículo 10.3 y 10.4 de la misma ley del ITP). Prepara pruebas del estado real del piso: una tasación, fotos, presupuestos de la reforma que necesita.

El valor de referencia lo calcula el Catastro estatal; el País Vasco y Navarra tienen su propio catastro. Si estás pensando en heredar, vender o quedarte el piso, lo que te deja cada camino está en cuánto vale mi piso.