¿Es buen momento para vender mi piso?
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Depende menos del mercado que de tu piso. Los precios han subido un 12,2 % en el último año y el BCE no baja los tipos, los sube: esperar a que bajen es apostar contra la tendencia. Lo que decide es cuánto te cuesta cada año de espera y cuánto te queda al vender, después de impuestos.
Caso tipo: un piso vacío en Madrid, comprado en 2010 por 180.000 €, con un valor catastral de 110.000 €, que hoy se vendería por 320.000 €. Venderlo ahora deja unos 292.000 € después de IRPF y plusvalía municipal. Tenerlo vacío un año más cuesta 1.115 €, y para compensarlo el precio tiene que subir unos 1.450 €.
¿Qué está pasando con los precios y los tipos?
El Índice de Precios de Vivienda del INE subió un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, y un 12,9 % la vivienda de segunda mano, que es la que vende casi todo propietario. El siguiente dato sale el 4 de diciembre.
Los tipos van en la otra dirección. El Banco Central Europeo los ha subido dos veces en 2026: la facilidad de depósito pasó del 2 % al 2,25 % en junio y al 2,50 % el 16 de septiembre. Esperar a que las hipotecas de tus compradores se abaraten es esperar lo contrario de lo que está pasando.
¿Cuánto te cuesta esperar un año?
Un piso vacío no sale gratis. En el caso tipo, cada año de espera cuesta esto:
| Coste de esperar un año | Caso tipo |
|---|---|
| IBI | 455 € |
| IRPF por la imputación de rentas: 2 % del valor catastral, a un tipo marginal del 30 % | 660 € |
| Total | 1.115 € |
Y lo que el piso suba en ese año tampoco llega entero: la ganancia de este caso tributa al 23 % en su último tramo, así que de cada 100 € de subida te quedan 77. Por eso el precio tiene que subir unos 1.450 € solo para quedarte igual. Si sube un 5 %, 16.000 €, ganas unos 11.200 € netos; si baja, pierdes la bajada y los 1.115 €. Las cifras salen de nuestro motor de cálculo con las reglas de Madrid.
¿Cuándo sí tiene sentido esperar?
Cuando esperar cambia tus impuestos o tu operación, no cuando es una apuesta sobre el mercado:
| Tu situación | Por qué esperar puede compensar |
|---|---|
| Vas a cumplir 65 años y es tu vivienda habitual | Desde los 65, la ganancia al vender tu vivienda habitual no paga IRPF |
| Vendes para comprar otra vivienda habitual | Coordinar las dos operaciones evita una hipoteca puente o un alquiler entre medias |
| El piso necesita reforma | Compensa si la reforma sube el precio más de lo que cuesta hacerla |
💡 Mira tu fecha antes que el mercado: si es tu vivienda habitual y cumples 65 años en unos meses, esperar a esa fecha puede ahorrarte todo el IRPF de la venta.
Lo que te conviene depende de tu precio de compra, tu valor catastral y lo que harías con el dinero. Al valorar tu piso en MiPiso.net ves cuánto te queda si vendes hoy, frente a alquilarlo o mantenerlo, con las reglas de tu municipio.
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