Dónde ver el valor catastral de tu piso y por qué no es su precio

El valor catastral de tu piso viene en tu recibo del IBI, separado en suelo y construcción, y en la Sede Electrónica del Catastro, donde solo lo ves tú como titular. No es lo que vale tu piso: es la base de tres impuestos, y la ley le prohíbe pasar del valor de mercado.

¿Dónde ves el valor catastral de tu piso?

En dos sitios:

• Tu recibo del IBI, que lo trae cada año, con la parte del suelo y la de la construcción. La del suelo es la que usa la plusvalía municipal.
• La Sede Electrónica del Catastro, identificándote con Cl@ve, certificado digital o tu DNI y su número de soporte.

Con la dirección o la referencia catastral cualquiera ve la superficie, el uso y el año de construcción de un piso, pero no su valor catastral: la ley lo trata como un dato protegido, igual que el nombre del titular (artículo 51 de la Ley del Catastro).

¿Cómo lo calcula el Catastro y por qué no es lo que vale tu piso?

Es el valor que el Catastro asigna a tu piso, suelo más construcción, a partir de la ponencia de valores de tu municipio. La ponencia mide la ubicación y el urbanismo del suelo, el coste de construir, la calidad y la antigüedad del edificio, y los precios de la zona. La ley le pone un techo:

El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

Para quedarse por debajo, al valor que resulta de la ponencia se le aplica un coeficiente de 0,5, según la Orden de 14 de octubre de 1998. Y muchas ponencias tienen años: entre una y otra, el valor solo se mueve con los coeficientes de actualización que fija la ley de presupuestos, y que el ayuntamiento puede pedir cuando han pasado cinco años desde la última revisión, no con lo que pasa en tu calle.

¿Qué impuestos pagas según tu valor catastral?

Caso tipo: un piso en Madrid con un valor catastral de 110.000 €, que su dueño pondría a la venta por 320.000 €. Ese valor catastral le cuesta 455 € al año de IBI, 660 € de IRPF por cada año que el piso pasa vacío y 1.276 € de plusvalía municipal el día que lo venda.

Tres: el IBI cada año, la imputación de rentas mientras está vacío y la plusvalía municipal al venderlo. En el caso tipo:

Las cifras salen de nuestro motor de cálculo con las reglas de Madrid: el IBI con el tipo de su ordenanza; la imputación, del 2 % del valor catastral, a un tipo marginal del 30 % (si tu municipio revisó sus valores en los últimos diez años, es del 1,1 %); y la plusvalía suponiendo que el suelo es el 40 % del valor catastral. Tu recibo del IBI trae la cifra exacta del suelo.

💡 Mira la fecha de tu ponencia: si tu municipio revisó sus valores catastrales hace poco, el IBI sube, pero la imputación de un piso vacío baja del 2 % al 1,1 %.

¿Y el valor de referencia?

Es otra cifra del Catastro, que sale de los precios de las compraventas escrituradas en tu zona. No decide el IBI ni la plusvalía: es el mínimo sobre el que paga impuestos quien compra una vivienda usada, hereda o recibe una donación.

Lo que vale tu piso depende de lo que el Catastro no ve: su estado, su planta, si tiene ascensor y lo que se pide hoy en tu calle. Al valorar tu piso en MiPiso.net le das esos datos y te devuelve una horquilla de precio y lo que te quedaría al venderlo, después de impuestos.