¿Cuánto puedo cobrar de alquiler por mi piso?
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Lo que paguen por pisos parecidos al tuyo en tu zona, si tu municipio no está declarado zona tensionada: ahí la renta es libre. Si lo está, la de un contrato nuevo no puede superar la del anterior. Y lo que cobras no es lo que te queda: Hacienda grava la mitad de tu rendimiento.
Caso tipo: un piso de 80 m² en Zaragoza, comprado en 2012 por 120.000 € y con un valor catastral de 60.000 €, alquilado por 850 € al mes. Te quedan 7.262 € al año después de gastos, IBI e IRPF.
¿Cómo saber cuánto vale mi piso de alquiler?
Mira lo que se pide por pisos como el tuyo en tu barrio, con los mismos metros, estado y planta, y compáralo con el índice de referencia del Ministerio de Vivienda, que da un rango de renta para cada vivienda a partir de los alquileres declarados a Hacienda. Lo actualiza cada año: la última versión es de abril de 2026.
¿Puedo cobrar lo que quiera?
Sí, salvo que tu municipio esté declarado zona tensionada. Las declara cada comunidad, municipio a municipio, y en Aragón no hay ninguna. Dentro de una, la renta de un contrato nuevo tiene un tope:
La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual.
Puede subir hasta un 10 % si has rehabilitado o mejorado la eficiencia o la accesibilidad del piso, o si el contrato es de diez años o más. Si eres gran tenedor, o el piso lleva cinco años sin alquilarse y la declaración de tu zona lo prevé, el tope es el índice de referencia. El decreto de vivienda de octubre de 2026 mantiene este tope; además, hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual no puede pasar del 2 % sin un nuevo pacto. Está pendiente de convalidar en el Congreso.
¿Cuánto te queda de lo que cobras?
Hacienda grava el rendimiento, no la renta. En el caso tipo, los 10.200 € al año menos los gastos del piso (1.836 €, estimados en el 18 %), el IBI (240 €) y la amortización (2.376 €, el 3 % de la construcción) dejan 5.748 €. La reducción por alquiler de vivienda quita la mitad, y los 2.874 € restantes pagan 862 € de IRPF a un tipo marginal del 30 %. Te quedan 7.262 €.
La reducción depende de tu contrato:
| Tu contrato | Reducción |
|---|---|
| General | 50 % |
| Nuevo en zona tensionada, con la renta más de un 5 % por debajo de la anterior | 90 % |
| Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años | 70 % |
| Tras rehabilitar el piso en los dos años anteriores | 60 % |
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
Las cifras salen de nuestro motor de cálculo con las reglas de Zaragoza.
💡 La amortización también cuenta: el 3 % se calcula sobre lo que te costó el piso o su valor catastral, el mayor de los dos y sin el suelo. Guarda la escritura de compra.
Lo que puedes cobrar y lo que te queda dependen de tu zona, tu contrato y tu IRPF. Al valorar tu piso en MiPiso.net ves la renta de mercado de tu piso y lo que te deja alquilarlo frente a venderlo, con las reglas de tu municipio.
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