¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso?

Al vender pagas dos impuestos que se llaman plusvalía: el IRPF sobre lo que ganas, del 19 al 30 %, y la plusvalía municipal sobre el suelo, casi siempre mucho menor. Los dos se calculan de forma distinta, se pagan en momentos distintos y tienen sus propias exenciones.

¿Qué es la plusvalía al vender un piso?

Cuando alguien pregunta por «la plusvalía» suele pensar en el impuesto del ayuntamiento, pero el grande es el de Hacienda: la ganancia patrimonial del IRPF.

¿Cuánto pagas a Hacienda por vender tu piso?

Caso tipo: un piso comprado en Valencia en 2012 por 150.000 € y vendido hoy por 260.000 € paga 23.892 € de IRPF y unos 1.251 € de plusvalía municipal, y a su dueño le quedan 234.857 €.

La ganancia es el precio de venta menos sus gastos y tributos, plusvalía municipal incluida, menos lo que te costó el piso con los gastos y tributos de la compra (Ley del IRPF, artículo 35). Tributa en la base del ahorro, por tramos. En el ejemplo, la ganancia es de 108.749 €:

El 23 % llega hasta 200.000 € de ganancia; después el tipo es del 27 %, y del 30 % por encima de 300.000 €. Por eso, de cada euro que sube tu piso, entre 19 y 30 céntimos son de Hacienda, según el tramo en que caiga. Sobre el total de la ganancia, el peso es este:

Las cifras del caso salen de nuestro motor de cálculo, que resta la plusvalía municipal pero no los demás gastos de la compra ni de la venta, que también bajan la ganancia.

💡 Guarda las facturas de la compra y de las obras: la notaría, el registro, el impuesto que pagaste al comprar y las mejoras se suman al precio de compra y bajan la ganancia que tributa.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal y cuándo se paga?

Tu ayuntamiento parte del valor catastral del suelo, lo multiplica por un coeficiente que depende de los años que has tenido el piso, hasta un máximo de veinte, y aplica su tipo. En Valencia el tipo es del 29,7 %, y con catorce años de tenencia el ejemplo paga unos 1.251 €. Es una estimación: suponemos un valor catastral del 45 % del precio y un suelo del 40 % de ese valor, y tu recibo del IBI trae la cifra exacta.

La pagas tú, como vendedor, a tu ayuntamiento, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Si el suelo ganó menos de lo que da esa fórmula, puedes pagar sobre la ganancia real, y si no ganó nada no pagas. Los coeficientes máximos los actualiza la ley cada año, y tu ayuntamiento aplica los suyos dentro de ese límite.

Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.

¿Cuándo no se paga?

Las exenciones son del IRPF; la plusvalía municipal se paga casi siempre que el suelo haya ganado valor. La más conocida, la de los mayores de 65 años, solo vale para la vivienda habitual.

Lo que pagas depende de tu precio de compra, tus gastos, tu valor catastral, tu municipio y los años que has tenido el piso. Con esos datos, al valorar tu piso MiPiso.net calcula los dos impuestos con las reglas de tu ayuntamiento y te dice lo que te queda de la venta, frente a alquilar o esperar.