Vender tu piso y comprar otro sin pagar IRPF: la exención por reinversión

Si vendes tu vivienda habitual y compras otra que también vaya a serlo, la ganancia queda exenta del IRPF siempre que reinviertas el importe total de la venta, no solo lo que ganas, en los dos años anteriores o posteriores. Si reinviertes menos, la exención es proporcional; si no reinviertes, la ganancia tributa entera en la base del ahorro.

¿Qué tienen que cumplir las dos viviendas?

La que vendes tiene que ser tu vivienda habitual: has vivido en ella al menos tres años seguidos y la ocupaste en los doce meses siguientes a comprarla, salvo que te mudaras antes por matrimonio, separación, traslado laboral o un cambio de empleo. Sigue contando si lo fue cualquier día de los dos años anteriores a la venta, así que haberte mudado antes de vender no te deja fuera. Y si dejaste la casa por una separación o un divorcio, cumples el requisito mientras tu expareja siga viviendo en ella, desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso convalide el Real Decreto-ley 29/2026.

La que compras tiene que pasar a ser tu vivienda habitual: una segunda residencia o un piso para alquilar no dan derecho a la exención. Y lo que se reinvierte es la venta entera:

Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.

¿Cuánto tiempo tienes para reinvertir?

El plazo de reinversión es de dos años desde la venta, y también vale una vivienda nueva comprada en los dos años anteriores a vender la tuya. Si la compra no cae en el mismo año que la venta, en la renta del año de la venta tienes que declarar tu intención de reinvertir. Rehabilitar la vivienda nueva también cuenta como reinvertir, si la obra es una rehabilitación en sentido estricto.

No hace falta pagar la casa nueva con el mismo dinero de la venta: lo que pagas con una hipoteca también cuenta como reinvertido. Lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia de 1 de octubre de 2020, que corrigió el criterio de Hacienda.

¿Cuánto pagas si reinviertes menos? Un caso tipo

Caso tipo: compraste tu piso por 150.000 € y lo vendes por 230.000 €, así que ganas 80.000 €. No tienes otras rentas del ahorro ese año, y para comparar dejamos fuera los gastos de la compra y la venta, que rebajan la ganancia.

La exención parcial es proporcional: con 180.000 € reinvertidos de 230.000 €, queda exenta esa misma parte de la ganancia. Reinvertir solo los 80.000 € ganados es el error más caro de la tabla, porque deja tributando casi dos tercios. El impuesto sale de la escala del ahorro, del 19 % al 30 % por tramos.

¿Cuánto tienes que reinvertir si tu piso tenía hipoteca?

No todo el precio: el importe a reinvertir es el precio de venta menos el capital de la hipoteca que quedara por pagar al vender. En el caso tipo, si al vender por 230.000 € quedaban 60.000 € de hipoteca, basta con reinvertir 170.000 € para dejar exentos los 80.000 € de ganancia.

¿Y si al final no reinviertes a tiempo?

La parte de la ganancia que no hayas reinvertido tributa en el año de la venta, no en el que vence el plazo. Tienes que presentar una declaración complementaria de ese año, con intereses de demora, antes de que acabe el plazo de la renta del año en que incumples.

💡 Marca la casilla de la reinversión: si vendes este año y compras el siguiente, declara en esta renta que vas a reinvertir. Es lo que deja la ganancia fuera mientras corre el plazo.

Si tienes 65 años o más, la venta de tu vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinvertir. Todo lo que tienes que mirar antes de vender tu piso para comprar otro está en su página, y MiPiso.net calcula la ganancia de tu venta con tu precio de compra y tus gastos.