Reinversión en vivienda habitual con hipoteca: qué cuenta y cuánto tienes que reinvertir
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La hipoteca juega a tu favor por los dos lados. La que quedaba en el piso que vendes se resta de lo que tienes que reinvertir, y lo que pagas de la casa nueva con una hipoteca nueva cuenta como reinvertido. Así puedes dejar exenta toda la ganancia poniendo muy poco dinero propio.
¿Cuánto tienes que reinvertir si el piso que vendes tenía hipoteca?
El precio de venta menos el capital que te quedaba por pagar al vender. Lo dice el Reglamento del IRPF, artículo 41.1: cuando compraste la vivienda con financiación ajena, el importe obtenido es el valor de transmisión menos el principal pendiente. Ese dinero va al banco al cancelar la hipoteca, no a ti, y la ley no te pide reinvertirlo.
¿Cuenta lo que pagas con la hipoteca nueva?
Sí. No hace falta pagar la casa nueva con el dinero de la venta: basta con que lo que inviertas en ella, con tus ahorros o con un préstamo, llegue al importe que tenías que reinvertir. Lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia de 1 de octubre de 2020, frente al criterio que aplicaba Hacienda.
Caso tipo: vendes en Palma y compras con hipoteca
Caso tipo: vendes tu piso de Palma por 300.000 €; lo compraste por 200.000 €, así que ganas 100.000 €, y al vender te quedaban 90.000 € de hipoteca. Tienes que reinvertir 300.000 € menos 90.000 €: 210.000 €.
Compras tu nueva vivienda habitual por 240.000 € con una hipoteca de 200.000 €, y pones 40.000 € tuyos. Como la compra supera los 210.000 €, la ganancia de 100.000 € queda exenta entera: te ahorras 21.880 € de IRPF, aunque casi todo el precio lo paga el banco. Sin la exención, esos 21.880 € saldrían de lo que cobras al vender.
¿Y la deducción por vivienda habitual de antes de 2013?
No pasa a la casa nueva. La deducción del 15 % por comprar la vivienda habitual se suprimió en 2013 y solo la conservan quienes compraron antes (Ley del IRPF, disposición transitoria 18.ª); si vendes esa vivienda y compras otra, la nueva hipoteca ya no desgrava, aunque la ganancia quede exenta por reinversión.
💡 Pide al banco el certificado de deuda del día de la venta: es el capital pendiente que restas para saber cuánto tienes que reinvertir.
Más casos con la cuenta hecha en ejemplos de reinversión en vivienda habitual, y todo lo que mirar antes de vender tu piso para comprar otro, en su página.
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