¿Qué gastos tienes al vender tu piso para comprar otro?
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Al vender pagas la plusvalía municipal, la notaría y, si la usas, la agencia, y cancelas la hipoteca si queda. Al comprar, lo que más pesa es el impuesto: el ITP de tu comunidad si es usada, o el IVA y el AJD si es nueva. El IRPF de la venta puede quedarse en cero si reinviertes.
¿Qué pagas al vender?
La plusvalía municipal la paga quien vende y la cobra el ayuntamiento por la subida del valor del suelo; si vendes por menos de lo que te costó, no hay. Reinvertir no te libra de ella: la exención por reinversión es solo del IRPF. La escritura la reparte el Código Civil: el otorgamiento es del vendedor y la primera copia, del comprador, salvo que pactéis otra cosa (artículo 1455). Necesitas además el certificado energético para anunciar y vender, y si queda hipoteca, cancelarla en el registro cuando la pagues con la venta.
El impuesto que más pesa es el IRPF de la ganancia, y es también el único que puedes evitar: si reinviertes en tu nueva vivienda habitual, la ganancia queda exenta.
¿Cuánto cambia el impuesto de la compra según tu comunidad? Un caso tipo
Caso tipo: vendes por 230.000 € el piso que compraste por 150.000 € y compras otro de segunda mano por 230.000 €. Así cambia el impuesto de la compra según tu comunidad, al tipo general:
| Comunidad | ITP general | ITP de la compra |
|---|---|---|
| País Vasco | 4 % | 9.200 € |
| Madrid y Navarra | 6 % | 13.800 € |
| Canarias | 6,5 % | 14.950 € |
| Andalucía y La Rioja | 7 % | 16.100 € |
| Murcia | 7,75 % | 17.825 € |
| Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Galicia | 8 % | 18.400 € |
| Comunitat Valenciana, Cantabria, Castilla-La Mancha | 9 % | 20.700 € |
| Cataluña | 10 % | 23.000 € |
Como reinviertes los 230.000 € de la venta, los 80.000 € que ganas no pagan IRPF; sin reinvertir serían 17.280 €. Muchas comunidades rebajan el ITP a jóvenes, familias numerosas o viviendas de menor precio, con sus condiciones.
¿Qué pagas al comprar?
Además del impuesto, pagas la primera copia de la escritura y la inscripción en el registro. Si compras con hipoteca, la tasación es tuya y la notaría, el registro y la gestoría del préstamo son del banco, que paga también su AJD (Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, artículo 14).
💡 Ajusta el precio de la casa nueva a la venta, no a la ganancia: para no pagar IRPF tienes que reinvertir lo que cobras al vender, menos la hipoteca que te quedara. Si la nueva cuesta menos, la exención será parcial.
Las condiciones para que la ganancia no tribute están en la página de vender tu piso para comprar otro, y MiPiso.net calcula la plusvalía y el IRPF de tu venta con las reglas de tu municipio.
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