Qué plazo tienes para reinvertir en tu vivienda habitual y cómo se declara

Tienes dos años desde la venta para comprar tu nueva vivienda habitual, y también vale la que compraste en los dos años anteriores a vender. Si no compras en el mismo año de la venta, tienes que declarar en esa renta tu intención de reinvertir; y si al final no lo haces, presentas una declaración complementaria con intereses.

¿Cómo se cuentan los dos años?

De fecha a fecha, desde la escritura de venta (Reglamento del IRPF, artículo 41.3):

• Hacia delante: puedes reinvertir de una vez o poco a poco, siempre dentro de los dos años siguientes a la venta.
• Hacia atrás: también cuenta lo que pagues de una vivienda que compraste en los dos años anteriores a vender la tuya.
• Si vendes a plazos: cada cobro tiene que reinvertirse dentro del año en que lo recibes.

Lo que pagas con una hipoteca cuenta como reinvertido: no hace falta usar el mismo dinero de la venta.

¿Cómo se declara?

En la renta del año de la venta declaras la ganancia (Ley del IRPF, artículo 38.1) y, si todavía no has comprado, marcas que vas a reinvertir y el importe. Esa ganancia queda fuera mientras corre el plazo. Si compras en el mismo año, declaras la reinversión hecha y no hay nada pendiente.

Caso tipo: vendes en Granada en marzo y compras dos años después

Caso tipo: vendes tu piso de Granada el 15 de marzo de 2026 por 260.000 €; lo compraste por 160.000 €, así que ganas 100.000 €. En la renta de 2026 declaras la intención de reinvertir y no pagas nada por esa ganancia. Tienes hasta el 15 de marzo de 2028 para comprar tu nueva vivienda habitual por 260.000 € o más.

Si el 15 de marzo de 2028 no has comprado, la ganancia tributa en la renta de 2026: presentas una declaración complementaria de ese año, con intereses de demora pero sin recargo ni sanción, antes de que acabe el plazo de la renta de 2028. Sin otras rentas del ahorro, son 21.880 € más los intereses.

¿Y si compras pero no vas a vivir allí?

La exención pide que la casa nueva sea tu vivienda habitual: tienes que vivir en ella en los doce meses siguientes a comprarla y durante al menos tres años, salvo un cambio de domicilio obligado (matrimonio, separación, traslado laboral). Si no, pierdes la exención y toca la misma complementaria.

💡 Apunta dos fechas el día de la venta: la de la escritura y la misma fecha dos años después. Entre las dos tiene que estar la escritura de compra.

Cuánto queda exento si reinviertes solo una parte está en la exención por reinversión, paso a paso, y todo lo que mirar antes de vender tu piso para comprar otro, en su página.