Dación en pago: entregar el piso al banco para cancelar la hipoteca

La dación en pago es entregar tu piso al banco para cancelar la hipoteca. Si acepta que la entrega salda toda la deuda, quedas libre; si no, sigues debiendo lo que el piso no cubra. Solo está obligado a aceptarla si cumples el Código de Buenas Prácticas, y la de tu vivienda habitual no paga IRPF ni plusvalía.

¿Dación en pago o «dación para pago»? Lo que decide si quedas libre

Lo que importa es qué dice el acuerdo. Si el banco acepta el piso en pago de toda la deuda, esta desaparece aunque el piso valga menos. Si solo lo acepta para pago, la deuda baja en lo que valga el piso y el resto lo sigues debiendo. Es lo que dice el Código Civil cuando no se pacta otra cosa:

El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Por eso, antes de firmar, el documento tiene que decir con todas las letras que la entrega cancela la deuda entera.

¿Cuándo está obligado el banco a aceptarla?

Solo dentro del Código de Buenas Prácticas, si tu banco está adherido y estás en el umbral de exclusión: ingresos de la familia de hasta tres veces el IPREM (cuatro o cinco con discapacidad, dependencia o enfermedad grave), una cuota por encima del 50 % de los ingresos netos (el 40 % en esos casos) y, en los últimos cuatro años, que la hipoteca pese más sobre la renta o una circunstancia de especial vulnerabilidad, como hijos menores o ser mayor de 60 años. El orden es fijo: primero el banco debe ofrecerte una reestructuración y, si no es viable, puedes pedir la dación, que cancela toda la deuda. Además tiene que ser tu única vivienda, comprada con ese préstamo por no más de 250.000 €, sin otras cargas detrás de la hipoteca, y no puede haberse anunciado ya la subasta (Real Decreto-ley 6/2012).

Con la dación del Código puedes quedarte dos años en la vivienda como inquilino, pagando cada año el 3 % de la deuda que tenías.

¿Cuándo te compensa entregar el piso? Un caso tipo

Caso tipo: te concedieron 150.000 €, pagas 700 € al mes y debes 130.000 €. Lo que te deja cada salida depende de lo que valga hoy el piso:

Con el piso por encima de lo que debes, la dación te hace perder la diferencia: vender gana. Por debajo, la dación con cancelación total es lo único que te deja a cero. Las cifras de venta son antes de gastos e impuestos.

¿Qué impuestos paga entregar el piso?

Si lo que entregas es tu vivienda habitual y no tienes otros bienes con los que pagar la deuda, la ganancia que aflora al entregarla está exenta del IRPF (Ley del IRPF, artículo 33.4.d), y la plusvalía municipal también: la ley de haciendas locales exime la dación de la vivienda habitual con el mismo requisito. Si es una segunda vivienda o tienes otros bienes, las dos se calculan como en una venta.

¿Qué pasa con tus avalistas?

Con la dación del Código quedan libres también ellos: cancela la deuda hipotecaria y las responsabilidades de terceros frente al banco por esa misma deuda. Fuera del Código depende de lo que firméis, así que el acuerdo tiene que decirlo. Y un avalista que esté a su vez en el umbral de exclusión puede exigir que el banco agote tu patrimonio antes de reclamarle a él.

💡 Pide la dación antes de que anuncien la subasta: a partir de ese día ya no puedes pedirla dentro del Código, y fuera de él el banco tiene menos motivos para aceptarla.

En el País Vasco y Navarra la plusvalía tiene su propio régimen, y en Gipuzkoa una dación pactada fuera del Código puede pagarla. Las demás salidas, y cuál te deja más, están en la página de no puedo pagar la hipoteca.