¿Qué debo saber antes de comprar un piso sobre plano?

Una vivienda nueva paga el IVA del 10 % con cada entrega a cuenta y, al escriturar, el AJD de tu comunidad, que puede bajar mucho si es tu vivienda habitual. Antes de pagar nada, exige la garantía a tu nombre: es lo que te devuelve el dinero si la obra no se entrega.

Publicado: 2 octubre 2026 · Revisado: 7 octubre 2026

Comprar sobre plano es pagar una vivienda que todavía no existe: firmas un contrato con la promotora, vas pagando a cuenta mientras se construye y escrituras cuando te la entrega. Suele salir más caro en impuestos que comprar una usada, y el riesgo es el tiempo que tu dinero está en la obra.

Tus opciones, y qué te deja cada una

Sobre un caso de ejemplo, para poder comparar: una vivienda de 250.000 €, nueva sobre plano o usada por el mismo precio, con un AJD del 1,5 % y un ITP del 8 %, los tipos generales más frecuentes. Cambia las cifras por las tuyas y el resto se mueve contigo.

Por la misma vivienda, la nueva paga 8.750 € más de impuestos que la usada. La diferencia se estrecha si tu comunidad rebaja el AJD de la vivienda habitual: en la Comunitat Valenciana es el 0,1 %, y en el País Vasco la primera venta de una vivienda no paga AJD.

Qué inclina la balanza

• Tu comunidad y tu perfil. El AJD de la escritura va del 1,5 % a nada, según la edad, la familia, la renta o el precio de la vivienda, y casi siempre solo si va a ser tu vivienda habitual. En Canarias no hay IVA sino IGIC, del 3 % o el 5 % para la vivienda habitual dentro de unos límites; en Ceuta y Melilla, IPSI.
• Cuánto falta para la entrega. Todo lo que pagas a cuenta, con su IVA, queda en la obra hasta que te dan la llave. Si no la entregan en el plazo pactado, puedes resolver el contrato y recuperar todo con intereses, o conceder una prórroga por escrito.
• Si puedes esperar a escriturar. La usada se paga de una vez y se estrena el mismo día; la nueva te obliga a sostener a la vez tu vivienda actual y los pagos de la obra, a veces durante años.

El error que más caro sale

Pagar a cuenta sin tener la garantía a tu nombre. La ley obliga a la promotora a asegurar cada pago con un seguro de caución o un aval individual y a cobrarlo en una cuenta especial, y a darte el documento al firmar. Con él, si la obra no se termina, la aseguradora te devuelve todo lo pagado, con sus impuestos y el interés legal, en treinta días desde que se lo reclamas; sin él, recuperarlo depende de que la promotora pueda pagarte.

Qué hacer ahora

1. Antes de la reserva: pide el documento de la garantía y la cuenta especial donde pagarás. No entregues dinero a cuenta sin ese documento a tu nombre.
2. Al firmar el contrato: comprueba la fecha de entrega, qué pasa si se retrasa y si puedes ceder el contrato a otro, y pregunta a tu banco cuánto te prestaría: la hipoteca se firma al escriturar, y los pagos a cuenta y su IVA salen antes de tus ahorros. En Canarias, entrega al promotor con el primer pago la declaración para el IGIC reducido.
3. Durante la obra: guarda cada factura con su IVA. Son el coste de la vivienda en tu IRPF cuando la vendas, o de tu contrato si lo cedes.
4. Si no la entregan a tiempo: reclama a la promotora por escrito la devolución; si en treinta días no paga, reclama a la aseguradora, que tiene otros treinta para pagarte, o al banco que dio el aval. O pacta por escrito una prórroga.
5. En la escritura: haz constar que será tu vivienda habitual y pide el tipo reducido de AJD que te corresponda; en varias comunidades, si no figura en la escritura, se pierde.

Más a fondo: qué impuestos se pagan al comprar obra nueva, qué IVA paga una vivienda nueva cuándo se firma la hipoteca de un piso sobre plano, si te conviene obra nueva o segunda mano, qué gastos tiene y cuáles no te tocan y qué protege el dinero que pagas durante la obra.

El IVA de la vivienda nueva, la garantía de lo que pagas a cuenta y lo que pasa si vendes el contrato antes de la entrega los fija el Estado; el AJD de la escritura, sus rebajas para la vivienda habitual y el IGIC de Canarias, cada comunidad, en la normativa de tu comunidad. Todas, con su norma y su fecha de comprobación.

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