Qué gastos tiene comprar una vivienda de obra nueva y cuáles no te tocan
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Los impuestos se llevan casi todo: el IVA del precio y el AJD de la escritura. La notaría y el Registro son escalas fijadas por ley y suman unos cientos de euros. Y hay gastos que la promotora no puede cargarte aunque el contrato lo diga, como la plusvalía municipal o la declaración de obra nueva.
Caso tipo: ¿cuánto pagas además del precio?
Caso tipo: compras en Murcia una vivienda nueva de 250.000 € a su promotor, sin hipoteca. La Región de Murcia cobra un AJD general del 1,5 %, sin contar las rebajas por vivienda habitual.
| Gasto | Importe | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| IVA | 25.000 € | El 10 % del precio |
| AJD de la escritura | 3.750 € | El 1,5 % del precio sin IVA |
| Notaría | 441 € | Escala legal con su rebaja, más IVA |
| Registro de la Propiedad | 231 € | Escala legal con su rebaja, más IVA |
| Total | 29.422 € |
A la notaría se suman los folios de la escritura desde el quinto y los de la copia, que dependen de su extensión. La gestoría, si la quieres, tiene precio libre.
¿Cómo se calculan la notaría y el Registro?
Por una escala sobre el precio que fija el Estado, no por lo que pida cada notario. Al notario le corresponde un tramo fijo hasta 6.010,12 € y un porcentaje decreciente por cada tramo siguiente, con una rebaja del 5 % (Arancel de los Notarios, número 2). El Registro funciona igual, con su propia escala y la misma rebaja. Pide la minuta: tiene que desglosar la base y los números del arancel aplicados.
¿Qué gastos no te tocan?
Si compras como particular a una promotora, es abusivo que te carguen (Ley de Consumidores, artículo 89.3):
- La plusvalía municipal, porque el impuesto es de quien vende.
- La declaración de obra nueva y la división horizontal, y la hipoteca que la promotora pidió para construir, con su cancelación.
- Las acometidas de agua, luz y gas, si la vivienda se entrega como habitable.
- Una penalización por no subrogarte en la hipoteca de la promotora, ni la obligación de hacerlo.
Lo que sí es tuyo, salvo pacto, es la copia de la escritura; la matriz es de quien vende.
¿Y si compras con hipoteca?
Pagas tú la tasación, que tiene precio libre. La notaría de la escritura del préstamo, su inscripción en el Registro y la gestoría las paga el banco, y el AJD de esa escritura también. Las copias, quien las pida.
💡 Lee la cláusula de gastos antes de la reserva: si dice que pagas «todos los gastos e impuestos de la compraventa», incluye los que no te tocan. Pide que la cambien, y si ya lo pagaste, se puede reclamar.
Lo que conviene saber antes de firmar, con la garantía de los pagos a cuenta, está en voy a comprar una vivienda sobre plano.
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