¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva?
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Al comprar una vivienda nueva a su promotor se pagan dos impuestos: el IVA del 10 % del precio, o el IGIC en Canarias, y al escriturar el AJD de tu comunidad, del 0 % al 1,5 %, que muchas rebajan para la vivienda habitual. No se paga ITP, el impuesto de la vivienda usada.
Los dos impuestos, y quién los cobra
El IVA lo cobra la promotora en cada pago y lo ingresa a Hacienda: es el 10 % de una vivienda libre, con hasta dos garajes y los anexos que se vendan con ella. El AJD grava la escritura de compraventa, lo paga el comprador y lo fija cada comunidad.
Si compras con hipoteca, el AJD de la escritura del préstamo no es tuyo: lo paga el banco, porque la ley lo hace sujeto pasivo de esa escritura (texto refundido del ITP y AJD, artículo 29). Tú pagas solo el de la compraventa.
Caso tipo: lo que paga una vivienda de 250.000 € en cada comunidad
Caso tipo: una vivienda nueva de 250.000 € comprada a su promotor, al tipo general de AJD de cada comunidad, sin rebajas por vivienda habitual.
| Comunidad | IVA o IGIC | AJD general | Impuestos en total |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 25.000 € | 0 € (exenta) | 25.000 € |
| Navarra | 25.000 € | 1.250 € (0,5 %) | 26.250 € |
| Madrid | 25.000 € | 1.875 € (0,75 %) | 26.875 € |
| La Rioja | 25.000 € | 2.500 € (1 %) | 27.500 € |
| Andalucía y Asturias | 25.000 € | 3.000 € (1,2 %) | 28.000 € |
| Comunitat Valenciana | 25.000 € | 3.500 € (1,4 %) | 28.500 € |
| Aragón, Baleares, Cantabria, Cataluña | 25.000 € | 3.750 € (1,5 %) | 28.750 € |
| Castillas, Extremadura, Galicia, Murcia | 25.000 € | 3.750 € (1,5 %) | 28.750 € |
| Canarias | 17.500 € (IGIC 7 %) | 2.500 € (1 %) | 20.000 € |
Las Castillas son Castilla y León y Castilla-La Mancha. En Ceuta y Melilla no hay IVA sino el IPSI que fija cada ciudad, y el AJD es el estatal del 0,5 % con una bonificación del 50 %. En el País Vasco, la primera venta de una vivienda está exenta del AJD de la escritura en los tres territorios. La misma vivienda usada no pagaría IVA ni AJD sino ITP, que con el 8 % más frecuente son 20.000 €.
Las rebajas por vivienda habitual
Casi todas las comunidades rebajan el AJD si la vivienda va a ser tu vivienda habitual, pero cada una con sus condiciones. Las más amplias:
| Comunidad | Rebaja del AJD para la vivienda habitual |
|---|---|
| Comunitat Valenciana | 0,1 %, sin otro requisito |
| Galicia | 1 % hasta 240.000 €; 0,5 % jóvenes o familias |
| Cantabria | 1 %; 0,1 % menores de 40 o familias, hasta 300.000 € |
| Andalucía | 1 % hasta 150.000 €; 0,3 % menores de 35 |
| Cataluña | Exenta, 35 años o menos y renta de hasta 36.000 € |
| Canarias | 0,40 % con los requisitos de sus tipos reducidos |
En el caso tipo, la rebaja valenciana deja el AJD en 250 € y el total en 25.250 €, 3.250 € menos. Navarra no tiene rebaja por vivienda habitual, y Asturias solo para la vivienda protegida comprada con ayudas.
💡 Que la escritura diga que es tu vivienda habitual: en varias comunidades el tipo reducido solo se aplica si consta en la escritura, y después ya no se recupera.
Fuera de estos dos impuestos quedan la notaría y el registro de la compra. La garantía de lo que pagas a cuenta y la comparación con una vivienda usada están en la página de comprar una vivienda sobre plano, y MiPiso.net calcula el AJD de tu compra con el tipo de tu comunidad.
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