Una vivienda nueva paga un 10 % de IVA, no ITP
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Una vivienda nueva comprada a su promotor paga IVA, no ITP: el 10 % del precio, con garajes y trasteros si se venden con ella, y el 4 % si es protegida de régimen especial. En Canarias paga IGIC, y en Ceuta y Melilla, IPSI. Sobre plano, el IVA se paga con cada pago a cuenta.
Cuándo una vivienda paga IVA y cuándo ITP
Lo decide quién vende, no la antigüedad. La primera entrega de una vivienda por quien la ha construido o promovido paga IVA; las ventas siguientes, ya terminada la obra, están exentas de IVA y pagan el ITP de la comunidad. Una vivienda a estrenar que vende un particular o un banco que la compró antes ya no es primera entrega: paga ITP.
El tipo del 10 % lo fija la Ley del IVA para las viviendas y lo que se vende con ellas:
Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
Un tercer garaje, o uno comprado aparte, paga el tipo general del 21 %.
Los tipos, según la vivienda y el territorio
| Vivienda nueva | Impuesto | Tipo |
|---|---|---|
| Libre, en la Península y Baleares | IVA | 10 % |
| Protegida de régimen especial o de promoción pública | IVA | 4 % |
| En Canarias, tipo general | IGIC | 7 % |
| En Canarias, vivienda habitual dentro de los límites | IGIC | 5 % o 3 % |
| En Canarias, vivienda protegida | IGIC | 0 % |
| En Ceuta y Melilla | IPSI | El que fija cada ciudad |
En Canarias, el 3 % y el 5 % exigen que sea vivienda habitual, con un precio de hasta 150.000 € (más para familias numerosas), y que se declare al promotor con el primer pago (Ley 4/2012 de Canarias, artículo 58).
Caso tipo: el IVA de 250.000 € pagado sobre plano
Caso tipo: compras sobre plano en la Península una vivienda libre de 250.000 € y pagas el 10 % al firmar el contrato, otro 10 % durante la obra y el 80 % al escriturar. Cada pago lleva su IVA en el momento de hacerlo, porque en los pagos anticipados el impuesto nace al cobrarlos.
| Pago | Precio | IVA (10 %) | Total |
|---|---|---|---|
| Al firmar el contrato | 25.000 € | 2.500 € | 27.500 € |
| Durante la obra | 25.000 € | 2.500 € | 27.500 € |
| Al escriturar | 200.000 € | 20.000 € | 220.000 € |
| Total | 250.000 € | 25.000 € | 275.000 € |
Al escriturar se suma el AJD de tu comunidad: con el 1,5 % de nueve de ellas, 3.750 €, 28.750 € de impuestos en total. La misma vivienda usada pagaría ITP en lugar de IVA y AJD: con el 8 %, el tipo general más frecuente, 20.000 €.
💡 Guarda cada factura con su IVA: sumadas al precio, son el valor de compra de la vivienda en tu IRPF el día que la vendas, o de tu contrato si lo cedes antes de la entrega.
Lo que pagas a cuenta durante la obra tiene que estar garantizado a tu nombre. Esa garantía, el AJD de cada comunidad y si te conviene más una usada están en la página de comprar una vivienda sobre plano, y MiPiso.net calcula los impuestos de tu compra con el tipo de tu comunidad.
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