¿Obra nueva o segunda mano? Qué te cuesta cada una y qué te protege

Por el mismo precio, la obra nueva paga más impuestos que la de segunda mano en casi toda España, pero llega con garantías que la usada no tiene. La nueva paga IVA y el AJD de la escritura; la usada, el ITP de tu comunidad. Decide cuánto pesa esa diferencia frente a diez años de cobertura.

Caso tipo: ¿cuánto más paga la nueva?

Caso tipo: compras en A Coruña una vivienda de 250.000 €, nueva a su promotor o usada a un particular por el mismo precio. Galicia cobra un AJD general del 1,5 % y un ITP general del 8 %, sin contar las rebajas por vivienda habitual.

La nueva paga 8.750 € más. La notaría y el Registro se cobran por la misma escala legal en las dos, así que no cambian la comparación.

¿Por qué no paga lo mismo una vivienda nueva?

Porque lo decide quién vende, no la antigüedad. La primera venta de una vivienda por quien la construyó paga IVA, y la escritura, AJD; cualquier venta posterior paga ITP (Ley del IVA, artículo 20.Uno.22.º). Una vivienda a estrenar que vende un particular, o un banco que la compró antes, ya es de segunda mano a efectos fiscales.

¿Qué garantías tiene cada una?

• Obra nueva: la promotora y los demás agentes responden diez años por la estructura, tres por los defectos que afectan a la habitabilidad, como humedades o instalaciones, y uno por los acabados, desde la recepción de la obra (Ley de Ordenación de la Edificación, artículo 17). Tienes dos años para reclamar desde que aparece el daño.
• Sobre plano, además: todo lo que pagas antes de la entrega tiene que estar asegurado a tu nombre.
• Segunda mano a un particular: solo los vicios ocultos, y la acción caduca a los seis meses de la entrega. Lo que se ve al comprar, lo asumes tú.

¿Cuándo compensa pagar más por la nueva?

Cuando valoras la garantía más que la diferencia de impuestos y puedes esperar a la entrega. La diferencia crece donde el ITP es bajo y se estrecha donde lo es el AJD de la vivienda nueva. Y la usada gana si la necesitas ya: se paga y se estrena el mismo día, mientras que la nueva te obliga a sostener a la vez tu casa actual y los pagos de la obra.

¿Qué cambia si es tu vivienda habitual?

En la usada, muchas comunidades rebajan el ITP por edad, familia o renta; en la nueva, el AJD. El IVA del 10 % no baja por ser tu vivienda habitual, salvo en una vivienda protegida, que paga el 4 %. Antes de comparar, mira qué rebaja te toca en tu comunidad: puede invertir el resultado del caso tipo.

💡 Compara con los dos impuestos de tu comunidad: el caso tipo cambia de signo donde el ITP es alto y el AJD de la vivienda nueva bajo.

Todo lo que conviene saber antes de firmar, con la garantía de los pagos a cuenta, está en voy a comprar una vivienda sobre plano.