Vender la nuda propiedad de tu casa y seguir viviendo en ella

Vender la nuda propiedad es vender tu casa quedándote el usufructo: cobras ahora, sigues viviendo en ella toda tu vida y el comprador solo la recibe entera cuando falleces. Como espera, paga bastante menos que por la casa libre, y cuanto más joven eres, menos.

¿Qué vendes y qué te quedas?

Te quedas el usufructo vitalicio: el derecho a vivir en la casa, o a alquilarla y cobrar la renta, mientras vivas. El comprador se queda la nuda propiedad: la casa sin ese derecho. Cuando falleces, el usufructo se extingue y él pasa a tener el pleno dominio, sin pagar nada más. Tus herederos no heredan la casa.

¿Cuánto vale la nuda propiedad?

Caso tipo: tienes 75 años y una casa valorada en 300.000 €. A efectos de impuestos, tu usufructo vale el 14 % y la nuda propiedad el 86 %, 258.000 €; el precio que te ofrezca un comprador será menor, porque descuenta los años que tendrá que esperar.

Para Hacienda, el usufructo vitalicio vale el 70 % del valor total si el usufructuario tiene menos de veinte años, y un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 % (ley del ITP, artículo 10). La nuda propiedad es la diferencia:

Es el valor sobre el que paga el ITP quien compra. El precio de mercado lo fija el comprador con su propio cálculo de cuánto tendrá que esperar, y suele quedar por debajo.

¿Qué pagas tú mientras vives en ella?

Como usufructuario, el IBI y las demás cargas anuales (Código Civil, artículo 504) y las reparaciones ordinarias que pide el uso normal de la casa (artículo 500). Las obras grandes, las que no vienen del uso, son del nuevo propietario.

¿Y los impuestos de la venta?

Pagas IRPF por la ganancia de la parte que vendes y plusvalía municipal, que no tiene ninguna exención por edad. Con más de 65 años, la ganancia de vender tu vivienda habitual está exenta, pero la norma la liga al pleno dominio: si vendes solo la nuda propiedad, confirma con Hacienda que tu caso entra antes de firmar. Si no entra, la renta vitalicia asegurada es la otra vía para no tributar por la ganancia.

Vender la nuda propiedad es una de las salidas para cobrar sin dejar tu casa; las otras, y lo que te deja cada una con tus cifras, están en tengo más de 65 años y quiero vender mi casa.