Vender con más de 65 años en Navarra o País Vasco

En Navarra y el País Vasco, la exención del IRPF por vender tu vivienda habitual con más de 65 años no es la del resto de España: tiene un tope de ganancia, vale una sola vez y, en Navarra, empieza a los 70. En el régimen común no tiene tope ni límite de veces.

Las reglas, territorio por territorio

Navarra y los tres territorios vascos tienen su propio IRPF, y cada uno regula esta exención en su norma. El resto de España aplica el régimen común, la Ley 35/2006 del IRPF, artículo 33.4.b.

La edad se mira el día de la venta: cuenta tenerla cumplida cuando se firma. Navarra lo fija en el Decreto Foral Legislativo 4/2008, artículo 39.5.b, y Bizkaia en su Norma Foral 13/2013, artículo 42; Gipuzkoa y Álava, en el artículo 42 de sus normas forales del IRPF. Las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia tienen la exención sin esperar a esa edad, y en el País Vasco, sin tope.

Caso tipo en Pamplona: vender a los 68 o a los 71

Caso tipo: vives desde 1998 en tu piso de 90 m² en Pamplona, reformado hace poco, que compraste por 60.000 €, y te ofrecen 350.000 €. Tu ganancia patrimonial es de 284.000 €, por debajo del tope navarro, así que todo depende de la edad.

Con 68 años, la ganancia tributa entera en la escala del ahorro navarra; con 71, nada. La plusvalía municipal no depende de la edad y se paga igual.

💡 Mira la fecha de la firma: en Navarra, si cumples los 70 en los próximos meses, pactar la venta para después de tu cumpleaños puede ahorrarte el IRPF entero de la ganancia.

Caso tipo en Bilbao: cuando la ganancia pasa del tope

Caso tipo: tienes 70 años y vives desde 1998 en tu piso de 120 m² en Bilbao, que compraste por 150.000 €, y te ofrecen 700.000 €. Con unos 15.000 € de gastos de la compra, tu ganancia es de 535.000 €, y el tope de 400.000 € deja fuera 135.000 €.

En el régimen común, la misma venta no pagaría IRPF. Las cifras de los dos casos salen de nuestro motor de cálculo con la norma vigente; son de ejemplo porque los gastos de la compra están estimados en el 10 % del precio y el valor catastral, del que depende la plusvalía, también. No incluyen los gastos de la venta.

¿Qué pasa si ya usaste la exención?

Entonces no vuelve a aplicarse. En los cuatro territorios forales la exención por edad vale para una sola venta: si ya la aplicaste al vender otra vivienda habitual, en esta la ganancia tributa entera. En el caso de Bilbao, serían los 535.000 € completos.

Antes de poner precio, revisa tus declaraciones anteriores. En el régimen común no existe este límite.

¿Se puede reducir lo que tributa?

Hay dos salidas que no dependen de la edad límite. Si reinviertes lo que obtengas en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en proporción a lo que reinviertas. Y si destinas lo obtenido a una renta vitalicia a tu favor, también, con un máximo de 240.000 € destinados.

Las dos dependen de lo que hagas después de vender, así que no están en las cifras de arriba. Fuera de los territorios forales, el caso general es tener más de 65 años y vender. Con tu territorio, tu edad y tu ganancia, MiPiso.net calcula el IRPF de la venta y lo que te queda.