¿Qué IVA se paga en la reforma de una vivienda?
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Una reforma de tu vivienda paga el 10 % de IVA, no el 21 %, si la encargas como particular para tu uso o la encarga tu comunidad, la vivienda tiene más de dos años y los materiales de quien hace la obra no pasan del 40 % de la factura. Si falla uno, toda va al 21 %.
¿Cuándo se paga el 10 % y cuándo el 21 %?
El tipo reducido es para las obras de renovación y reparación de viviendas, y la ley pide tres requisitos a la vez (Ley del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º):
| Requisito | Qué significa |
|---|---|
| Quién la encarga | Una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para sí, o una comunidad de propietarios |
| La edad de la vivienda | Terminada, o rehabilitada, al menos dos años antes de empezar la obra |
| Los materiales | Si los pone quien hace la obra, no pueden pasar del 40 % de la base imponible |
El tipo lo aplica quien te factura, no tú en tu declaración: es la empresa la que tiene que comprobar que cumples, así que conviene dejarle por escrito los datos que lo acreditan antes de empezar.
¿Cuánto te ahorras? Un caso tipo en Sevilla
Caso tipo: reformas la cocina y el baño de tu piso de Sevilla, comprado hace veinte años. La factura es de 18.000 € antes de impuestos, de los que 6.000 € son materiales, un 33 % de la base. Cumples los tres requisitos, así que pagas 1.800 € de IVA en lugar de 3.780 €: 1.980 € menos.
Si los materiales fueran 7.500 €, un 42 % de la base, ya no cabría el reducido en ninguna parte de la obra: toda la factura iría al 21 %, aunque la mano de obra sea la misma.
¿Qué cambia el 1 de diciembre de 2026?
Dos cosas, si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida en el Congreso:
- El piso alquilado entra en el tipo reducido. Hoy, una obra para una vivienda que alquilas no cumple el requisito de uso propio y paga el 21 %. Desde el 1 de diciembre, también las viviendas destinadas a alquilarse como vivienda habitual, seas particular o empresa.
- Pagar en efectivo deja de valer. El 10 % exige pagar con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en la cuenta de quien hace la obra.
Si el decreto no se convalida, decae, y sigue rigiendo la regla de hoy.
¿Y si la obra mejora la eficiencia del piso?
El IVA no cambia, pero se abre otra puerta: si la obra reduce el consumo de energía, puedes deducir en el IRPF una parte de lo que pagas, IVA incluido. Para eso necesitas un certificado energético de antes de la obra y otro de después.
Lo que tienes que pagar al reformar, lo que te devuelve Hacienda y las ayudas que hay, juntos, en reformar tu piso. El tipo vigente, con su norma y su fecha de comprobación, está en la normativa estatal.
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