¿Qué es una sociedad patrimonial familiar?

Una sociedad patrimonial familiar es una sociedad patrimonial cuyos socios son una familia, padres e hijos o hermanos, que tiene dentro los pisos de la familia para gestionarlos juntos y traspasarlos poco a poco. No es una figura legal distinta: tributa como cualquier sociedad patrimonial y no tiene las ventajas fiscales de la empresa familiar en herencias y donaciones.

¿Qué tiene de familiar una sociedad patrimonial familiar?

Lo familiar es quién la forma, no cómo tributa. La ley no recoge una «sociedad patrimonial familiar»: es una SL cuyo activo son inmuebles alquilados sin un empleado a jornada completa, y por eso es entidad patrimonial para el Impuesto de Sociedades, con el 25 % y sin tipos reducidos.

Tampoco es una empresa familiar a efectos de Sucesiones y Donaciones. La exención del Impuesto sobre el Patrimonio, y con ella la reducción del 95 % al heredar o donar participaciones, exige que la entidad no se dedique a gestionar un patrimonio inmobiliario (Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, artículo 4.Ocho.Dos). Una sociedad que solo alquila pisos queda fuera.

¿Cuánto deja una sociedad familiar? Un caso tipo en Madrid

Caso tipo: unos padres en Madrid aportan 500.000 € en dinero a una sociedad que compra dos pisos y los alquila por 850 € al mes cada uno, con un mes vacío al año y 1.800 € de gastos por piso. Los padres tienen un tipo marginal del 30 % y, si cobran dividendos, se los reparten a medias. Son 15.100 € de beneficio al año.

Cada padre cobra 5.662,50 € de dividendo y paga el 19 % del ahorro, 1.075,88 €, si no tiene otras rentas del ahorro. Como inversión que se queda dentro, la sociedad deja menos que tener los pisos a su nombre; su sentido está en lo que viene después.

¿Cómo se pasan los pisos a los hijos poco a poco?

Es la razón de ser de la sociedad familiar: se regalan participaciones, no pisos. En el caso tipo, si los padres donan cada año el 10 % de la sociedad a cada uno de sus dos hijos, cada hijo recibe 50.000 € en participaciones, valoradas por el patrimonio de la sociedad.

En Madrid, cada donación de 50.000 € paga 49 € de Donaciones a un hijo, con la bonificación del 99 % de la comunidad. Como la sociedad sigue siendo la dueña de los pisos, no hay plusvalía municipal ni escritura de cada piso. Los padres no tienen ganancia en el IRPF mientras las participaciones valgan lo que pusieron; si se han revalorizado, la diferencia tributa, porque la ley solo la deja sin tributar en la empresa familiar (Ley del IRPF, artículo 33.3.c).

💡 Planifica el traspaso por comunidades: lo que paga cada donación de participaciones depende de la comunidad del hijo que la recibe, y en algunas es mucho más que en Madrid.

¿Cuánto cuesta crearla?

Lo mismo que cualquier SL: un capital mínimo de un euro, la notaría, el registro y la gestoría, y cada año la contabilidad, las cuentas anuales y el Impuesto de Sociedades (cómo crear una sociedad patrimonial y cuánto cuesta). Lo caro es meter en ella pisos que la familia ya tiene: la aportación no paga ITP, pero quien aporta el piso tributa en su IRPF por lo que se haya revalorizado y paga la plusvalía municipal.

Por eso suele montarse para los pisos que se van a comprar, no para los que ya están a nombre de los padres. Si dudas entre el piso a tu nombre o en una sociedad, la página compara las dos opciones, y MiPiso.net calcula lo que te deja tu alquiler a tu nombre, ya con impuestos.