3 de cada 10 pisos se vendieron con pérdidas en 2024: lo que cambia si vendes el tuyo

En 2024, 3 de cada 10 viviendas vendidas por particulares en España se transmitieron por menos de lo que costaron: 114.011 de las 379.301 operaciones, el 30,06 %, según la nueva Estadística de viviendas transmitidas en el IRPF que la Agencia Tributaria publicó el 15 de octubre de 2026. Si vas a vender, lo que decide tu resultado no es el mercado de hoy: es el año en que compraste.

¿Qué ha publicado la Agencia Tributaria?

Es una estadística nueva. Parte de las declaraciones del IRPF de 2024 (el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales por transmisión de inmuebles) cruzadas con el Catastro, y recoge las viviendas de uso residencial que no estaban afectas a una actividad económica. Deja fuera el País Vasco y Navarra, y no es un censo completo: la propia Agencia dice que cubre la mayor parte de la venta de vivienda de segunda mano (Estadística de viviendas transmitidas en el IRPF 2024).

La revalorización media del conjunto fue del 28,6 %. El 96 % de las operaciones fueron ventas y el 4 %, donaciones (infografía de la estadística).

¿Por qué importa el año en que compraste?

Porque el resultado cambia por completo según la fecha de compra. Estos son los datos de la Agencia para las viviendas vendidas en 2024 (tabla por año de adquisición):

Dos años concretos de la burbuja salen con saldo negativo: las viviendas compradas en 2007 se vendieron de media un 3,2 % por debajo de su precio de compra, y las de 2008, un 1,3 %. En 2007, el 58,72 % de las ventas cerraron con pérdida. Y no solo es cosa de la burbuja: de las compradas en 2023 y vendidas en 2024, el 44,90 % también perdió, y de las de 2024, el 47,65 %.

¿Cuánto te cambia si vas a vender este año?

Dos casos con las medias de la propia estadística. No son tu vivienda: son el punto de partida para situarte.

• Compraste en 2007. Precio de compra medio: 178.189 €. Precio de venta medio en 2024: 172.449 €. Diferencia: 5.740 € menos (un 3,2 % menos), y con más probabilidad de pérdida que de ganancia.
• Compraste en el año 2000. Precio de compra medio: 85.282 €. Precio de venta medio en 2024: 173.442 €. Diferencia: 88.160 € más (un 103,4 % más), y con ganancia en el 93,05 % de las ventas de ese año de compra.

El territorio también pesa. La revalorización media fue del 68,7 % en Baleares, del 35,9 % en la Comunidad de Madrid, del 26,4 % en Cataluña, del 15,8 % en Aragón y del 7,2 % en Castilla-La Mancha.

Ojo con lo que mide y lo que no: son valores declarados en el IRPF, medias y no tu caso, y no descuentan la inflación. Tu resultado real depende de tu precio de compra, de los gastos que puedas acreditar y de tu fecha exacta de compra.

¿Qué pasa en el IRPF si vendes con ganancia o con pérdida?

La ganancia o la pérdida patrimonial por vender una vivienda se integra en la base imponible del ahorro de tu IRPF, y las pérdidas pueden compensarse con ganancias de la misma base (Ley 35/2006 del IRPF, BOE-A-2006-20764). Hay una vía para no tributar una ganancia: la exención por reinversión del importe en una nueva vivienda habitual, con los plazos y condiciones de la Agencia (exención por reinversión en vivienda habitual).

¿Qué puedes hacer?

Primero, reúne tu escritura de compra y los gastos que puedas justificar: sin ellos no puedes calcular tu ganancia ni tu pérdida. Después, mira cuánto vale tu piso hoy en cuánto vale mi piso y, si piensas comprar otra vivienda habitual con lo que saques, repasa vender y reinvertir. Si tienes más de 65 años, hay reglas propias en tengo más de 65 años. Y para ver cómo es la fiscalidad de tu territorio, empieza por las comunidades.