Los decretos de vivienda vuelven: qué cambia si alquilas tu piso

Actualización, 7 de octubre de 2026: el Gobierno ha vuelto a aprobar los dos decretos. Tras la derogación del 2 de octubre, el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre. Repiten casi todo lo que traían el 26/2026 y el 27/2026, con algunos cambios. Hemos reescrito este artículo: la tabla de abajo dice qué rige ahora y desde cuándo.

El Gobierno ha vuelto a aprobar sus medidas de vivienda cuatro días después de que el Congreso derogara las anteriores. El primer decreto, el 29/2026, rige desde el 8 de octubre: prórroga extraordinaria de dos años, tope del 2 % a la actualización de la renta y cambios en el alquiler de temporada, los gastos y la fiscalidad. El segundo, el 28/2026, trae la renovación por cinco años con indemnización y entra en vigor el 15 de noviembre. Los dos tienen que convalidarse en el Congreso en los 30 días siguientes a su aprobación; si se rechazan, vuelven a decaer.

Qué cambia para el propietario, y desde cuándo

Las novedades frente a los decretos derogados son el límite a las ventas a fondos, que se alarga hasta 2030, la deducción del 10 % para el inquilino y la línea Tu Casa, con préstamos del ICO sin intereses para comprar la primera vivienda.

La renovación por cinco años y su indemnización

Es la medida que más pesa para el propietario, y la del segundo decreto. Desde el 15 de noviembre, si un contrato llega a sus cinco años (siete si eres persona jurídica) y no avisas con seis meses de antelación, se renueva por otros cinco. Si avisas de que no renuevas, debes una indemnización de doce mensualidades, o una por cada año que haya vivido el inquilino si es más, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios o, si no hay valor, con la renta vigente.

No hay indemnización si necesitas la vivienda para ti o tu familia, si el inquilino no la ha habitado más de seis meses en el último año, si tiene otra vivienda en el mismo municipio, si firmáis un contrato nuevo o si rechaza una oferta de contrato nuevo de cinco años con la renta que fija la ley. Las comunicaciones de no renovación hechas antes del 7 de octubre conservan su eficacia sin indemnización, y si a tu contrato le quedan menos de seis meses el 15 de noviembre, basta un preaviso de cuatro.

¿Y si el Congreso vuelve a rechazarlos?

Entonces decaen otra vez y vuelve la ley tal como estaba antes del 29 de septiembre: renovación año a año hasta tres años más tras los cinco primeros, preaviso de cuatro meses y sin indemnización. El segundo decreto entra en vigor después del plazo de convalidación, así que si se rechaza no llegará a aplicarse. El primero rige desde el 8 de octubre, y lo que se pida mientras esté en vigor, como una prórroga, puede mantener sus efectos aunque luego decaiga.

¿Qué haces ahora con tu contrato?

Mira cuándo cumple cinco años. Si vence antes del 15 de noviembre, rige el preaviso de cuatro meses de la ley actual; si vence después, el de seis y la indemnización, si el decreto se convalida. Si tu inquilino está al corriente de pago y su contrato vence antes de 2029, puede pedirte la prórroga de dos años: debes aceptarla salvo que acordéis otras condiciones o un contrato nuevo, o que necesites la vivienda para ti o tu familia; tampoco aplica si renováis con al menos un 5 % menos de renta.

💡 Si piensas no renovar, revisa la fecha del contrato hoy: el plazo de preaviso y la indemnización dependen de si el vencimiento cae antes o después del 15 de noviembre.

Si te planteas vender con el inquilino dentro, el comprador se subroga en el contrato: lo vemos en vender un piso alquilado. Actualizaremos este artículo con la votación del Congreso.