¿Se puede vender un piso con okupas?

Sí: un fondo puede comprarlo con los okupas dentro, pero desde el 8 de octubre de 2026 no puede pagarte menos del 70 % de su valor de mercado. Vender así solo gana si recuperar el piso te costaría más que la diferencia, y la vía civil rápida solo se admite dentro del año siguiente a la ocupación.

¿Cuánto puede pagarte como mínimo un fondo?

El 70 % de lo que vale el piso según una tasación hecha por una sociedad homologada, que aporta el comprador. El límite rige hasta el 31 de diciembre de 2030 para las entidades que se dedican a comprar viviendas o préstamos impagados por debajo de su valor y para las personas jurídicas que son grandes tenedores, y lo introdujo el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de que el Congreso lo convalide. No se aplica si el comprador destina la vivienda a alquiler asequible o social hasta 2030, ni a las ventas escrituradas antes del 8 de octubre.

Caso tipo: vender al fondo o recuperarlo y venderlo libre

Caso tipo: tienes 52 años y un piso en Madrid que compraste en 2010 por 120.000 €, con un valor catastral de 70.000 €, que no es tu vivienda habitual y lleva 8 meses okupado. Libre valdría unos 160.000 €. Un fondo te ofrecía 95.000 € con los okupas dentro, pero ya no puede firmarlo: como mínimo tiene que pagarte 112.000 €.

Esperar te deja 33.920 € más. Las cifras de la venta libre salen de nuestro motor de cálculo con la norma vigente; la plusvalía municipal es una estimación, porque depende del valor del suelo en tu recibo. No incluyen los gastos de la venta ni lo que cueste recuperar el piso: abogado, procurador y las reparaciones que haga falta.

¿Por qué la venta al fondo no paga impuestos?

Porque vendes por debajo de lo que te costó. Compraste por 120.000 €, así que a 112.000 € no hay ganancia y no pagas IRPF. Tampoco plusvalía municipal: si el valor de la transmisión no supera al de la compra, no hay incremento de valor que gravar. La venta libre paga los dos, y aun así te deja más.

¿Cuándo gana el fondo?

Cuando recuperar el piso te va a costar más de 33.920 € entre abogado, procurador, reparaciones y tiempo. Eso deja de ser improbable si dejas pasar el año y pierdes la vía rápida. La vulnerabilidad de los ocupantes pesa menos en tu caso: como persona física con dos viviendas, este piso y tu casa, la suspensión hasta 2030 que prevé el mismo real decreto-ley no se aplica contra ti. Si es la vivienda habitual de los ocupantes, el juez sí puede suspender el proceso hasta dos meses para que actúen los servicios sociales.

¿Qué plazo no puedes dejar pasar?

La demanda civil para recuperar la posesión solo se admite si se presenta en el año siguiente a la ocupación. Con 8 meses, te quedan 4. Dentro de ese plazo, los ocupantes tienen cinco días para enseñar un título y, si no lo tienen, el juez ordena el desalojo. Pasado el año, quedan juicios mucho más lentos, y ahí la oferta del fondo empieza a tener sentido. Los plazos, con su norma, están en la vía civil de recuperación.

💡 Si vas a esperar, empieza hoy: denuncia y demanda civil a la vez. Cada mes que pasa acerca el límite del año, y con él cae la opción que te deja más dinero.

Lo que hay que hacer, paso a paso, cuando te ocupan un piso está en tengo un piso con okupas.