¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra para el propietario?
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En tres partes. La prima es una ganancia patrimonial que va a la base del ahorro del IRPF el año en que firmas, compre o no. La renta tributa cada año como alquiler. Y si el inquilino compra, la venta es una segunda ganancia, sobre un precio del que se restan la prima y las rentas que el contrato descuente.
¿Cómo tributa la prima?
Como una ganancia patrimonial del año en que concedes la opción, en la base del ahorro, del 19 al 30 % por tramos. Es el criterio de Hacienda desde la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2022 y la consulta vinculante V0032-24 de la Dirección General de Tributos; antes la ponía en la base general. Se declara ese año aunque el inquilino no llegue a comprar (Ley del IRPF, artículos 14 y 33).
Caso tipo: ¿alquilar con opción o vender hoy?
Caso tipo: tu piso vale hoy 200.000 € y lo compraste en 2010 por 140.000 €. Puedes venderlo ya o alquilarlo por 900 € al mes con opción a comprarlo en tres años por 210.000 €, con una prima de 6.000 € que se descuenta del precio. Pagas 1.800 € al año de gastos y tu tipo marginal es del 30 %.
| Concepto | Vender hoy | Alquilar con opción, y compra |
|---|---|---|
| Lo que cobras | 200.000 € | 242.400 € en tres años |
| IRPF de la prima | 1.140 € | |
| IRPF del alquiler | 4.050 € | |
| IRPF de la venta | 12.680 € | 13.600 € |
| Gastos del piso | 5.400 € | |
| Te queda | 187.320 € | 218.210 € |
La diferencia es casi toda renta, la que cobrarías alquilando sin opción, y llega en tres años, no hoy. Dejamos fuera la amortización, la plusvalía municipal y los gastos de la venta.
¿Cómo tributa la renta?
Como cualquier alquiler de vivienda: rendimiento del capital inmobiliario, en la base general, con la reducción del 50 % si el contrato se firma antes del 1 de diciembre de 2026. Que el contrato tenga opción no cambia nada mientras el inquilino no compre.
¿Y si compra?
La venta es otra ganancia, del año en que escrituráis, también en la base del ahorro. Tu precio de venta es el pactado menos la prima y la parte de renta que el contrato descuente: en el caso tipo, 204.000 €. La renta descontada ya tributó como alquiler, así que descontarla te baja la ganancia, no el impuesto del alquiler. Si era tu vivienda habitual, la exención por reinversión cuenta desde la escritura, no desde la firma de la opción.
💡 El año en que firmes: declara la prima como ganancia en la base del ahorro, aunque el inquilino todavía no haya comprado.
Qué te deja cada camino, y el error de cerrar un precio fijo a varios años, está en quiero alquilar mi piso con opción a compra.
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