¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
· 5 min de lectura
Son dos contratos en uno: un alquiler normal y una opción, el derecho del inquilino a comprar tu piso a un precio fijado antes de una fecha. Por ese derecho te paga una prima al firmar. Mientras decide, paga la renta; si compra, se firma la venta, y si no, la prima es tuya y el piso también.
Caso tipo: ¿cómo se desarrolla, paso a paso?
Caso tipo: tu piso vale hoy 200.000 €. Lo alquilas por 900 € al mes con opción a comprarlo en tres años por 210.000 €, y el inquilino te paga 6.000 € de prima, que se descontarán del precio si compra.
| Momento | Qué pasa |
|---|---|
| Al firmar | Cobras 6.000 € de prima y la primera renta, más un mes de fianza |
| Durante tres años | Cobras 900 € al mes; el piso sigue siendo tuyo |
| Si compra | Escrituráis la venta: te paga 204.000 €, el precio menos la prima |
| Si no compra | Te quedas la prima y el piso; el alquiler puede seguir hasta cinco años |
¿Cuánto dinero se da y cuánto dura?
La prima, el precio y el plazo los pactáis libremente. El plazo de la opción, si la inscribes en el Registro, no puede pasar de cuatro años, o puede durar todo el alquiler, pero caduca si el alquiler se prorroga (Reglamento Hipotecario, artículo 14). El alquiler es de vivienda: si se firma por menos de cinco años, el inquilino puede prorrogarlo hasta cinco. El inquilino paga además el impuesto de transmisiones de la opción, sobre la prima o, si es mayor, sobre el 5 % del precio.
¿Quién paga los gastos?
Mientras es un alquiler, los de siempre: el IBI y los impuestos del piso son tuyos, y desde el 8 de octubre de 2026 no se pueden pasar al inquilino; los gastos de comunidad, solo si lo pactáis por escrito con su importe (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 20), pendiente de que el Congreso convalide el real decreto-ley que lo cambió. Si compra, pagas tú la plusvalía municipal y el IRPF de la venta, y él los impuestos de su compra.
¿Se puede cancelar?
El inquilino puede dejar el alquiler a partir de los seis meses avisando con treinta días, y entonces lo normal es que pierda la prima. Tú no puedes retirarle la opción mientras esté vigente: es un derecho que le has vendido. Si vendes el piso a otro antes de que venza, incumples el contrato.
💡 Antes de fijar el precio: calcula cuánto puede valer el piso al final del plazo, no hoy. Si el mercado sube más que el precio pactado, la diferencia se la lleva el inquilino.
Si te compensa alquilar con opción o vender ya, con las cuentas de cada camino, está en quiero alquilar mi piso con opción a compra.
Consulta tu caso ahora con nuestra IA
Toma la mejor decisión conociendo la valoración de tu piso, los gastos y fiscalidad de tu localidad.
Consultar la IA