¿Me conviene alquilar mi piso con opción a compra?

Alquilar con opción a compra te da una prima y unos años de renta, pero fija hoy el precio de mañana. Compensa si el precio pactado cubre lo que puede subir el mercado; si no, el que gana es el inquilino.

Publicado: 1 octubre 2026 · Revisado: 27 octubre 2026

Si tienes un piso y un inquilino que quiere comprarlo más adelante, el alquiler con opción a compra os sirve a los dos: él asegura el piso y el precio, y tú cobras una prima al firmar y la renta mientras decide. Lo que te juegas es el precio: queda cerrado durante años, y si el mercado sube, la subida es suya.

Tus opciones, y qué te deja cada una

Sobre un caso de ejemplo, para poder comparar: un piso que hoy se vendería por 200.000 €, que alquilas por 900 € al mes con opción a comprarlo en tres años por 210.000 €, con una prima de 6.000 € que se descuenta del precio. Cambia las cifras por las tuyas y el resto se mueve contigo.

Sobre el papel, la opción deja 42.400 € más que vender hoy. Pero esa diferencia es casi toda renta, la que cobrarías igual alquilando sin opción, y el precio de venta solo sube 10.000 € en tres años. Si el mercado sube más que eso, la diferencia se la lleva el inquilino al comprar.

Qué inclina la balanza

• Cuánto puede subir tu piso en el plazo. El precio pactado es un techo para ti y un suelo para él: si el mercado sube por encima, compra y gana la diferencia; si baja, no compra y tú te quedas la prima. Con 210.000 € a tres años, cualquier subida por encima del 5 % es dinero que dejas de cobrar.
• Cuánto le cuesta la opción al inquilino. Paga el impuesto de transmisiones sobre la prima o, si es mayor, sobre el 5 % del precio: con 210.000 € pactados, tributa por 10.500 € aunque la prima sea de 6.000 €. El tipo depende de tu comunidad, y Canarias, Cantabria y Castilla-La Mancha tienen tipos propios para la opción. Una prima baja no le ahorra impuesto, así que puedes pedirla más alta.
• Qué parte de la renta descuentas del precio. Cada euro de renta que el contrato descuente baja el precio que cobrarás al vender, y con él tu ganancia en el IRPF. La renta tributa igual como alquiler, la descuentes o no: descontarla es un incentivo para el inquilino que pagas tú.

El error que más caro sale

Cerrar un precio fijo a varios años sin ninguna actualización. Si el piso del ejemplo se revaloriza un 5 % al año, a los tres años vale unos 231.500 € y el inquilino lo compra por 210.000 €: le has regalado 21.500 €, mucho más que la prima. Un plazo corto, un precio que se actualice o una prima que compense la subida esperada evitan regalarlo; cuanto más largo el plazo, más importa.

Qué hacer ahora

1. Hoy: valora el piso y calcula a cuánto puede llegar al final del plazo. Con esa cifra fija el precio de compra, la prima y los años, no con el precio de hoy.
2. Antes de firmar: deja por escrito si la prima y qué parte de la renta se descuentan del precio, que la prima es tuya si no compra y cuándo vence la opción. Si quieres que valga frente a terceros, inscríbela en el Registro con precio y plazo pactados: en el alquiler puede durar todo el contrato, pero caduca si el alquiler se prorroga.
3. En la declaración del año en que firmas: declara la prima como ganancia patrimonial en la base del ahorro, aunque el inquilino todavía no haya comprado ni llegue a hacerlo. La renta va como rendimiento del alquiler, como cualquier otro.
4. Si compra: en la escritura, resta del precio la prima y la renta pactadas. Lo que resulte es tu valor de venta, y la ganancia tributa ese año en la base del ahorro.
5. Si no compra: la prima ya la declaraste y es tuya. El alquiler sigue con sus propias reglas hasta que termine.

Cómo tributan la prima y la venta para ti y el plazo y la inscripción de la opción los fija el Estado; lo que paga el inquilino por la opción lo fija cada comunidad, en la normativa de tu comunidad. Todas, con su norma y su fecha de comprobación.

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