¿Qué debe incluir el contrato de alquiler con opción a compra?
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Todo lo del alquiler y, además, lo de la opción: el precio de compra y si se actualiza, la prima y si se devuelve, qué parte de la renta se descuenta, el plazo, cómo avisa el inquilino de que compra y si la opción se inscribe. Lo que el contrato no diga acabará decidiéndolo un juez.
Caso tipo: ¿cómo quedan las cláusulas?
Caso tipo: alquilas tu piso, que hoy vale 200.000 €, por 900 € al mes, con opción a comprarlo en tres años por 210.000 € y una prima de 6.000 €.
| Cláusula | En el caso tipo |
|---|---|
| Precio de compra | 210.000 €, fijo |
| Prima | 6.000 € al firmar; no se devuelve si no compra; se descuenta del precio si compra |
| Renta descontada | Ninguna: la renta es solo alquiler |
| Plazo de la opción | Tres años desde la firma |
| Cómo se ejerce | Comunicación fehaciente antes del vencimiento y escritura en dos meses |
| Duración del alquiler | Cinco años, para que la opción no venza con el inquilino dentro |
| Gastos de la venta | Los que fija la ley, salvo pacto: la escritura tú, la copia el comprador |
¿Qué cláusulas de la opción no pueden faltar?
- El precio y si se actualiza. Un precio fijo a varios años regala la subida del mercado al inquilino; puedes pactar que se actualice.
- La prima. Cuánto es, que se descuenta del precio si compra y que no se devuelve si no compra. Sin esto último, la discusión está servida.
- La renta que se descuenta. Si alguna parte lo hace, en qué proporción. Cada euro descontado baja lo que cobrarás al vender.
- El plazo y cómo se ejerce. Una fecha de vencimiento, un aviso por escrito que deje constancia y un plazo para firmar la escritura.
- Si se inscribe. Para que valga frente a terceros, la opción se inscribe en el Registro con precio y plazo; caduca si el alquiler se prorroga (Reglamento Hipotecario, artículo 14).
¿Y las del alquiler?
Las de cualquier alquiler de vivienda: la renta y su actualización, la duración, la fianza de un mes y los gastos que asume el inquilino, que solo pueden ser los de comunidad y con su importe por escrito (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 20 y 36). Fija la duración pensando en la opción: si el alquiler es más corto que cinco años, el inquilino puede prorrogarlo aunque ya no vaya a comprar.
¿Hace falta notario?
No para que el contrato valga entre vosotros: basta un documento privado firmado. Sí para inscribir la opción en el Registro, que exige escritura pública, y para la compraventa final, si el inquilino compra.
💡 Antes de firmar: escribe que la prima no se devuelve si no compra y que la opción vence en una fecha concreta, se prorrogue o no el alquiler.
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