¿Qué pasa si el inquilino no ejerce la opción a compra?
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Te quedas la prima y el piso sigue siendo tuyo, salvo que el contrato diga que la prima se devuelve. Lo que no termina solo es el alquiler: si se firmó por menos de cinco años, el inquilino puede seguir en el piso hasta cumplirlos, aunque ya no vaya a comprarlo. La prima ya tributó el año en que firmaste.
Caso tipo: ¿qué te queda si no compra?
Caso tipo: alquilas tu piso por 900 € al mes, con un contrato de tres años y opción a comprarlo por 210.000 € dentro de ese plazo. Al firmar cobras una prima de 6.000 €. A los tres años, el inquilino no compra.
| Concepto | Qué pasa |
|---|---|
| La prima de 6.000 € | Es tuya: ya la declaraste el año en que firmaste |
| Las rentas cobradas | Son tuyas: 32.400 € en tres años, declaradas como alquiler |
| El piso | Sigue siendo tuyo, al precio de mercado de ese momento |
| El alquiler | Puede seguir dos años más, si el inquilino quiere |
¿Puede seguir en el piso si ya no va a comprar?
Sí. Un alquiler de vivienda firmado por menos de cinco años se prorroga cada año, si el inquilino quiere, hasta llegar a cinco, o a siete si el casero es una empresa (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 9). Que la opción venza no acorta el alquiler. Si necesitas el piso libre al acabar la opción, el contrato de alquiler tiene que durar ya cinco años desde el principio, o contar con que no lo tendrás antes.
¿Y la opción, sigue viva durante la prórroga?
No, si la inscribiste en el Registro: la opción unida a un alquiler puede durar todo el contrato, pero caduca en cuanto el alquiler se prorroga, sea porque nadie dice nada o porque lo exige la ley (Reglamento Hipotecario, artículo 14). Si no la inscribiste, manda lo que diga el contrato: deja escrito que la opción vence en una fecha, se prorrogue o no el alquiler.
¿Tienes que devolver la prima?
Solo si lo pactasteis o si eres tú quien incumple, por ejemplo si vendes el piso a otro antes de que venza la opción. Si el contrato no dice nada, la prima es el precio de haberle reservado el piso, y él decidió no comprarlo. Tampoco declaras nada nuevo: la prima tributó como ganancia en la base del ahorro el año en que se concedió la opción.
💡 Antes de firmar: escribe en el contrato que la prima no se devuelve si no compra, y fija la duración del alquiler pensando en cuándo quieres recuperar el piso.
Si te compensa alquilar con opción o vender ya, con las cuentas de cada camino, está en quiero alquilar mi piso con opción a compra.
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